Investasi properti diminati karena asetnya yang jelas (terlihat). Berbeda dengan saham yang masih banyak orang ragu karena tidak langsung terlihat wujudnya. Jenis investasi properti beragam dan sedikit berbeda-beda tiap jenis propertinya. Pelajari dulu hal-hal berikut:

Daftar Isi:

• Keuntungan Investasi Properti
• Kerugian Investasi Properti
• Investasi Tanah
• Investasi Rumah + Tentukan Biaya Sewa Rumah
• Investasi Apartemen
• Investasi Equity Crowd Funding (ECF)
• Investasi Kost
• Investasi Properti Penginapan (Guesthouse / Homestay / Villa)
• Investasi Properti Bisnis Lain
• Tips Investasi Properti

Keuntungan Investasi Properti

Meskipun modalnya cukup banyak, tapi keuntungan dari investasi properti juga cukup menggiurkan. Selain keuntungan materi, investasi properti juga punya kelebihan dan kemudahan, yaitu:

1. Harga “Biasanya” Naik Terus

Properti jelas akan selalu dibutuhkan, sehingga harganya cenderung meningkat. Selain itu, di masa depan, ketersediaan tanah akan semakin sedikit, sehingga harga tanah / properti yang tersedia juga semakin mahal. Maka dari itu, investasi properti cocok sebagai investasi jangka panjang.

Properti juga tidak beresiko seperti saham yang harganya dapat naik turun. Sehingga, bahkan tanpa pengetahuan investasi yang tinggi, Anda dapat lebih aman investasi saham. Tinggal mengumpulkan modal, lalu membeli properti, lalu dijual lagi di masa depan. Meskipun begitu, perlu pahami lokasi dan keadaan ekonomi kota, negara, dan global sebelum beli properti.

2. Bisa Jadi Jaminan

Properti bisa jadi jaminan (agunan) jika Anda perlu ajukan pinjaman dana yang cukup besar. Anda tidak perlu jual properti Anda untuk dapat dana. Dana pinjaman ini dapat dipakai untuk kebutuhan sehari-hari (konsumtif), bisa juga sebagai modal untuk investasi properti lain, sehingga aset Anda makin bertambah.

3. Dapat Disimpan Lama / Jangka Panjang

Properti adalah investasi jangka panjang. Terutama tanah, yang bahkan dapat diwariskan jauh setelah pemilik awalnya meninggal. Rumah / bangunan properti lain juga cenderung kuat dan bertahan lama untuk disimpan / diwariskan. Tapi, properti perlu dirawat / direnovasi agar tetap terjaga kualitasnya sehingga harganya tidak anjlok saat nanti dijual.

4. Sumber Pemasukan Pasif (Passive Income)

Selain dijual langsung nanti, properti malah banyak yang diinvestasikan dengan cara disewakan. Hasil sewa ini dapat jadi pemasukan pasif (passive income) Anda; Anda tidak perlu mengeluarkan modal lagi untuk mendapatkan pendapatan tambahan dari properti Anda.

5. Modal Pakai Bank

Meskipun butuh modal banyak, tapi modal investasi properti bisa didapatkan tanpa harus siap 100%. Anda bisa ajukan pinjaman bank (KPR) untuk membeli rumah / properti baru untuk disimpan sebagai investasi. Bahkan, cicilan KPR ini bisa Anda bayar dengan uang sewa properti Anda (jadi setelah dibeli langsung disewakan).

Baca juga: Beda KPR konvesional vs syariah

6. Kepemilikan Penuh

Berbeda dengan saham / produk investasi non fisik, kepemilikan properti terasa lebih penuh. Artinya, Anda dapat melakukan apa pun ke properti Anda. Misal ingin mengubah bentuk fisik, memecah jadi unit-unit kecil untuk dijual sendiri-sendiri, menggadaikan, menjaminkan, dan lainnya. Untuk saham, Anda hanya dapat menjual dan membeli. Jika investasi emas, Anda dapat beli dan punya fisiknya, tapi tidak dapat Anda ubah / apa-apakan, hanya disimpan untuk dipakai / dijual lagi.

Kerugian Investasi Properti

Meskipun banyak untung / kemudahannya, investasi properti juga punya kekurangan / beresiko. Pertimbangkan hal-hal berikut sebelum memutuskan investasi properti:

1. Tidak Selalu Untung!

Meskipun harga properti dikenal selalu naik, tapi ada juga kasus di mana harga properti malah turun. Misalnya, jika kota yang tempat properti Anda berada mengalami resesi / “bangkrut” (seperti kota Detroit di Amerika Serikat tahun 2000an). Selain itu, di kota yang tidak mengalami resesi / kesulitan ekonomi pun, harga properti juga tidak selalu naik dengan persentase yang sama tiap tahun. Banyak kenaikan harga properti cenderung kecil, atau bahkan semakin kecil tiap tahun.

2. Tidak Likuid

Properti tidak likuid, artinya tidak mudah dicairkan jadi dana. Berbeda dengan emas / saham, properti butuh proses untuk dijual untuk dapat dana / uang cash. Banyak syarat administratif yang harus dipenuhi. Selain itu, tidak mudah menjual properti karena tergantung apakah ada yang mau beli atau tidak.

Alternatifnya, Anda bisa jadikan properti sebagai jaminan untuk pinjam uang. Tapi, proses ini pun juga masih lebih lama dibanding jual emas / saham yang lebih cepat. Jika properti disewakan, Anda memang dapat dana secara rutin, tapi jumlahnya jelas tidak sebesar jika jual properti.

Baca juga: Investasi emas sebagai aset likuid

3. Harga Mahal / Padat Modal (High Capital Investment)

Harga properti cukup mahal. Anda juga harus beli properti secara utuh (kecuali jika ikut skema crowd funding atau saham properti). Meskipun bisa ajukan KPR, tapi jika Anda sudah punya hutang / cicilan lain, maka akan susah untuk ajukan KPR untuk investasi properti.

4. Ada Biaya Operasional / Perawatan

Tidak seperti emas / saham yang tinggal beli-jual, properti adalah aset nyata yang perlu dirawat. Kondisinya dapat rusak dan usang, sehingga butuh direnovasi agar kualitasnya tetap terjaga sehingga harga tidak turun. Properti juga perlu pengawasan agar tidak dibobol maling, kondisi air / listrik tetap aman, tidak dihuni hewan (jika belum dihuni), dan lain-lain.

5. Biaya Lain

Selain biaya beli / cicil, Anda perlu urus biaya-biaya lain untuk kepemilikan properti. Biaya ini misalnya pajak bumi dan bangunan (PBB), biaya jaminan fidusia, asuransi, SKMHT dan APHT, biaya perubahan sertifikat, dan lain-lain.

Baca juga:

• Ketentuan SKMHT + APHT
• Jaminan fidusia properti
• Hitung + urus PBB

5. Rawan Rusak / Hilang

Properti Anda juga rawan hilang / hancur jika kena bencana alam. Jika menabung emas / saham / deposito, maka kekayaan Anda tersimpan di bank. Tapi, investasi properti = Anda simpan sendiri aset Anda. Sehingga, jika terjadi sesuatu, Anda sendiri yang bertanggung jawab.

Baca juga: Asuransi jiwa & kebakaran dalam KPR

Investasi Tanah

Investasi tanah sering dilakukan oleh masyarakat, terutama yang punya tanah warisan (di desa). Tanah dianggap lebih mudah diurus ketimbang bangunan, sementara harga / keuntungannya nanti tidak jauh berbeda dari properti lain.

Harga tanah biasanya naik 10-20% per tahun. Berbeda-beda tergantung daerahnya. Misalnya, di perkotaan, harga tanah akan cepat naik, bahkan mencapai 200% per tahun. Tapi, jelas punya tanah di daerah perkotaan lebih susah; karena harganya mahal dan sudah jarang sekali ada tanah kosong di lokasi strategis di tengah kota.

1. Simulasi Kenaikan Harga Tanah Per Tahun

Berikut simulasi harga tanah s/d 20 tahun ke depan dengan harga tahun ke-1 = Rp 2.000.000 per m²

Keterangan:

• Simulasi ini jika kenaikannya tetap per tahun.
• Faktanya, kenaikan harga tanah dapat berubah-ubah. Misalnya, tahun ke-2 naiknya 10%, di tahun ke-3 naiknya 5%, di tahun ke-4 6%, dan sebagainya.
• Selain itu, jika kondisi ekonomi kota / negara jadi sulit (misal karena pandemi), maka bisa saja harga tanah malah turun!

2. Pertimbangan Investasi Tanah

Sebelum memutuskan beli tanah untuk investasi, berikut beberapa pertimbangannya:

a. Tetap harus dikelola agar dapat passive income

Jika punya tanah saja = hanya dapat dijual. Meskipun harganya memang selalu naik dan menguntungkan, tapi lebih baik jika tanah dikelola. Anda dapat menanam tumbuhan produktif seperti buah-buahan, perkebunan, atau ditanami pohon bahan material (jati / sengon laut / bambu).

Jika lokasinya strategis, Anda dapat ubah tanah jadi lahan parkir. Cara ini paling mudah tanpa harus membangun / mengubah banyak. Anda tinggal ratakan tanah, tanami pepohonan, lalu beri pagar + gerbang agar jadi lahan parkir yang aman. Mengelola tanah akan lebih menguntungkan karena sambil menabung tanah untuk dijual di masa depan, Anda tetap dapat pendapatan dari tanah tersebut.

b. Tanah tidak mungkin hilang, tapi mencari tanah juga susah

Tanah jelas tidak akan rusak atau hilang, sehingga lebih aman dibanding properti (yang bisa rusak / hancur jika kena bencana). Tapi, membeli tanah untuk investasi kini makin susah jika di perkotaan. Tanah kosong masih banyak di daerah desa, sehingga pemanfaatannya paling optimal hanya sebatas agrikultur (misal, tidak cocok dibuat lahan parkir karena tidak dekat tempat-tempat ramai / strategis).

c. Lebih untung jika dapat warisan

Menabung / investasi tanah lebih untung jika tanah = hasil warisan. Beli tanah perlu modal besar. Berbeda dengan rumah / properti, tidak banyak bank yang menerima pinjaman untuk beli tanah. Anda harus siap dana besar, dan jika ingin ajukan banyak pinjaman ke bank untuk beli tanah, maka perlu jaminan yang nilainya besar juga.

Baca juga: Syarat & ketentuan wakaf tanah

3. Investasi Lahan Parkir agar Tetap Dapat Passive Income Tanah

Tanah dapat Anda manfaatkan jadi lahan parkir agar tetap dapat pemasukan, daripada didiamkan tidak dapat apa-apa. Cocok jika tanah Anda dekat tempat ramai / strategis (pasar / stasiun). Berikut simulasi keuntungan tanah jadi lahan parkir:

Untuk lahan parkir sepeda motor, biasanya perlu 1 x 2 meter (2 m²) untuk 1 motor. Sementara untuk akses keluar masuk kendaraan, biasanya perlu sediakan 25% dari luas lahan (jadi lahan yang terpakai untuk parkir 75% nya).

Misalnya, Anda punya tanah seluas 200 m². Lahan untuk parkir = 75%, maka:

Lahan parkir = 75% x 200
= 150 m²

Lahan 150 m² dapat dipakai untuk:

150 / 2 = 75 motor

Jika lahan parkir Anda dipakai untuk orang-orang yang ‘ngelaju’ (menitipkan kendaraan di pagi hari lalu pakai kendaraan umum untuk kerja dan baru kembali sore harinya), maka jumlah kendaraan = relatif tetap dari pagi-sore. Harga parkir harian = lebih mahal dari parkir biasa / parkir per jam. Misalnya, harga parkir motor harian = Rp 25.000 per hari.

Maka keuntungan per hari yang Anda dapat:

Parkir motor = 75 x 25.000
= Rp 1.875.000

Jika lahan parkir Anda penuh tiap hari kerja (5 hari per minggu = 20 hari per bulan), maka pendapatan per bulan Anda:

1.875.000 x 20 = Rp 37.500.000 per bulan

Biasanya, lahan parkir yang aman & dipercaya = bukan cuma yang tanah kosong (tanah). Jadi, Anda perlu membangun lahan Anda dulu, minimal memberi semen untuk lantai, lalu memberi atap, memperkerjakan orang, dan lain-lain.

Lahan parkir ini = semi permanen, jadi jika tanah akan Anda jual / gunakan untuk kepentingan lain, Anda dapat ubah tanpa harus membongkar / merubuhkan banyak bangunan.

Investasi Rumah

Investasi rumah banyak kegunaannya. Rumah bisa dijual lagi, disewakan, atau jika rumah Anda cukup besar, Anda dapat sewakan bagian depannya jadi warung atau bahkan ubah jadi guest house / home stay / villa.

Kenaikan harga rumah mirip kenaikan harga tanah, yaitu 6-15% per tahun. Kenaikan ini tergantung lokasinya. Jelas, di perkotaan = kenaikan lebih cepat dan lebih tinggi. Uniknya, harga rumah yang kenaikannya tinggi = rumah tipe kecil (tipe 36 s/d tipe 45 / 60). Hal ini karena permintaan terhadap rumah kecil semakin banyak, lebih banyak dari minat terhadap rumah-rumah besar / rumah mewah.

Baca juga: Tipe-tipe rumah berdasar luas bangunan

1. Simulasi Kenaikan Harga Rumah Per Tahun

Berikut simulasi harga rumah s/d 20 tahun ke depan dengan harga tahun ke-1 = Rp 500.000.000

Keterangan:

• Simulasi ini jika kenaikannya tetap per tahun.
• Faktanya, kenaikan harga tanah dapat berubah-ubah. Misalnya, tahun ke-2 naiknya 15%, di tahun ke-3 naiknya 8%, di tahun ke-4 10%, dan sebagainya.
• Selain itu, jika kondisi ekonomi kota / negara jadi sulit (misal karena pandemi), maka bisa saja harga rumah malah turun!

2. Pertimbangan Investasi Rumah

Investasi rumah cukup banyak karena harga propertinya yang beragam dan tidak terlalu mahal + kebutuhan rumah yang akan selalu ada. Sebelum memutuskan investasi, pertimbangkan hal-hal berikut:

a. Sebaiknya investasi = rumah kedua (Anda sudah punya rumah dulu)

Investasi adalah tabungan hari masa depan yang memang direncanakan untuk dijual. Jadi, investasi rumah = bukan rumah yang Anda tempati. Rumah yang Anda tempati bukan direncakan untuk dijual, tapi dihuni dan diwariskan ke anak cucu.

b. Perhatikan pembiayaan / KPR

Karena investasi rumah = lebih baik rumah kedua, maka perhatikan pembiayaan KPR nya. Terutama jika rumah pertama Anda masih dicicil. Pastikan kemampuan finansial Anda mampu untuk mencicil dua rumah sekaligus. Selain cicilan, perhatikan juga biaya-biaya lain seperti renovasi dan asuransi, yang harus Anda keluarkan untuk dua rumah sekaligus.

Baca juga:

• KPR primary vs KPR secondary
• Cara ajukan KPR BPJS Ketenagakerjaan

c. Lebih baik sewakan

Agar segera dapat pemasukan, sewakan rumah investasi Anda. Menyewakan rumah kedua ini juga dapat menutup biaya cicilan rumah tersebut, jadi seolah-olah penyewa lah yang membayar cicilannya, tapi rumahnya tetap jadi rumah Anda.

3. Menentukan Harga Sewa Rumah

Biasanya, harga sewa rumah ditentukan dari capitalization rate / cap rate nya. Cap rate ini berbeda-beda tergantung lokasi dan kondisi rumah tersebut. Tapi, rata-rata cap rate berkisar 3-5% per tahun.

Misalnya, Anda membeli rumah seharga Rp 500 juta pakai KPR lewat Sikatabis.com. Ingat bahwa Anda hanya dapat meminjam KPR 50-90%. Kemudian, misalnya, setelah proses screening, Anda dapat pinjaman KPR Rp 350 juta, dengan cicilan sekitar Rp 4 juta per tahun (jangka waktu cicilan 10 tahun).

Untuk menentukan harga sewa rumah, pakai cap rate. Jika misalnya cap rate = 5%, maka:

5% x 500.000.000 = Rp 25.000.000 per tahun
= Rp 2.000.000 per bulan

Jadi, Anda hanya perlu bayar cicilan Rp 2.000.000 per bulan (tidak perlu Rp 4 juta), karena Rp 2 juta nya sudah diambil dari biaya sewa rumah tersebut.

Hal ini dapat lebih menguntungkan, karena masa cicilan Anda hanya 10 tahun. Padahal, rumah dapat disewakan lebih dari 10 tahun setelah beli. Jadi, setelah cicilan habis, Anda rumah masih dapat disewakan, sehingga Anda dapat uang tanpa harus bayar bank.

Jika Anda menaikkan biaya sewa setiap tahunnya, maka Anda dapat segera balik modal beli rumah tersebut. Jika tidak dinaikkan (patokan harga sewa = harga beli rumah di tahun pertama), maka Anda dapat balik modal:

Balik modal = harga rumah : harga sewa
500 juta : 25 juta
= 20 tahun

Tapi, misalnya, Anda menaikkan harga sewa mengikuti kenaikan harga rumah 10% per tahun:

• Tahun 1:
  Harga rumah = 500 juta
  Harga sewa = 5% x 500 juta
  = Rp 25 juta
• Tahun 2:
  Harga rumah (naik 10%) = 110% x 500 juta
  = Rp 550 juta
  Harga sewa = 5% x 550 juta
  = Rp 27,5 juta
• Tahun 3:
  Harga rumah (naik 10%) = 110% x 550 juta
  = Rp 605 juta
  Harga sewa = 5% x 605 juta
  = Rp 30,25 juta
• Tahun 4:
  Harga rumah (naik 10%) = 110% x 605 juta
  = Rp 665,5 juta
  Harga sewa = 5% x 665,5
  = Rp 33,275 juta

Dengan pola seperti ini, maka Anda sudah dapat balik modal (mendapat Rp 500 juta) dalam 7-8 tahun.

Tapi, jika menyewakan rumah, Anda tetap bertanggung jawab terhadap kualitas rumah. Misal ada atap bocor, air mati, cat terkelupas, maka penyewa biasanya tidak akan langsung memperbaiki tapi berkonsultasi dulu dengan Anda sebagai pemilik rumah. Jika hal itu disebabkan pemakaian penyewa, maka Anda dapat meminta penyewa memperbaiki sendiri. Jika bukan, maka Anda tetap bertanggung jawab terhadap biaya perawatan dan pemeliharaan rumah tersebut.

Meskipun begitu, menentukan harga sewa rumah juga tergantung kondisi sekitar / kondisi properti serupa. Survei rumah-rumah setipe / sejenis di daerah Anda, pastikan harga sewa rumah Anda tidak kemahalan (= tidak ada yang minat sewa), atau kemurahan (= Anda tidak untung). Anda dapat menaikkan harga sewa jika fasilitas rumah lengkap + bagus, atau jika rumah terletak di tempat strategis.

Baca juga: Beli vs sewa rumah

Investasi Apartemen

Investasi apartemen mirip dengan investasi rumah. Skema pembeliannya juga dapat Anda lakukan pakai KPR di Sikatabis.com. Bedanya, perhitungan sewa apartemen bisa ditentukan oleh 3 hal:

• Cap rate (seperti rumah). Cap rate apartemen = 7-12% per tahun
• 7-8% dari NJOP
• Nilai yield, yaitu 7-8%

Perhitungan ini sebenarnya sama saja. Untuk menentukan pakai yang mana, sebaiknya cek juga unit-unit lain di apartemen tersebut apakah pakai cap rate, NJOP, atau yield.

1. Menyewakan Apartemen Harian

Selain disewakan untuk dihuni jangka panjang, banyak apartemen disewakan seperti kamar hotel / penginapan dengan biaya per malam. Apartemen biasanya disewa oleh rombongan / kelompok karena satu unit dapat muat banyak orang + penyewa dapat tetap berkumpul dalam satu unit.

Biasanya, harga sewa apartemen harian adalah sebagai berikut:

• Studio: Rp 250 – Rp 300 ribu
• 1 Kamar: Rp 300 – Rp 400 ribu
• 2 Kamar: Rp 400 – Rp 600 ribu
• 3 Kamar: di atas Rp 600 ribu / jutaan rupiah

Meskipun begitu, menentukan harga sewa apartemen juga melihat fasilitas yang ditawarkan, lokasi, dan harga beli apartemen Anda.

Pertimbangan menyewakan apartemen harian:

• Passive income tidak rutin, karena tidak setiap hari ada yang menyewa unit apartemen Anda.
• Anda perlu membersihkan unit setiap selesai disewa, agar tetap bersih dan siap disewakan lagi.
• Pakai app / penyedia jasa memasarkan apartemen online agar apartemen lebih mudah ditemukan

2. Pertimbangan Investasi Apartemen

Berikut beberapa pertimbangan dalam investasi apartemen:

• Banyak apartemen dipasarkan bahkan sebelum selesai dibangun. Hal ini beresiko, karena banyak kejadian di mana apartemen terlambat dibangun bahkan tidak selesai-selesai dibangun. Padahal, Anda sudah bayar. Pastikan pilih pengembang yang terpercaya dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Anda dapat memberi kompensasi jika pembangunan apartemen molor.
• Terutama soal PPJB, banyak kasus di mana PPJB tidak dapat menutup kompensasi keterlambatan pembangunan. Misalnya, karena di PPJB hanya mengatur kompenasi jika terlambat 6 bulan, padahal fakta di lapangannya, apartemen baru jadi 2 tahun setelah perjanjian. Selain itu, PPJB juga biasanya tidak dapat memberi kompensasi bagi pembeli apartemen jalur KPR.
• Setelah jadi, pengurusan sertifikat apartemen juga lama. Ada yang bahkan 5 tahun baru jadi sertifikatnya. Padahal, sertifikat penting sebagai bukti kepemilikan sah Anda. Sertifikat juga dapat dimanfaatkan untuk jaminan pinjam dana, sehingga jika tidak jadi-jadi, Anda juga kerepotan.

Baca juga:

• Tinggal di rumah atau apartemen?
• Tips dekorasi apartemen

Investasi Equity Crowd Funding Properti

Equity Crowdfunding / ECF (artinya “iuran merata”) adalah skema kepemilikan suatu barang lewat pengumpulan dana dari banyak orang. Dalam istilah resmi keuangan Indonesia, hal ini disebut sebagai Layanan Urun Dana. Di Indonesia, layanan ECF yang terdaftar di OJK baru ada 2, Bizhare dan Santara.

Lewat layanan ini, Anda seperti membeli saham di barang / properti tersebut. Misalnya, ada sebuah properti berupa ruko seharga Rp 2 miliar. Anda dapat urun dana sebesar Rp 200 juta atau sebesar 10% dari nilai properti. Ruko tersebut kemudian disewakan, dan Anda akan dapat keuntungan 10% dari total keuntungan ruko (sesuai dengan besaran urunan Anda). Selain ruko, properti yang ada dapat berupa minimarket, kafe, dan usaha-usaha bisnis lainnya.

ECF mudah karena Anda tinggal menyumbang dana lewat online. Pengurusan sertifikat, administrasi, dan lain-lain diurus oleh penyedia jasa ECF. Sayangnya, ECF resmi OJK di Indonesia hanya 2, itu pun bukan murni di bidang properti. Sebenarnya sudah banyak jasa ECF properti, tapi belum resmi. Saran kami, pakai jasa yang sudah resmi saja agar Anda aman dan terjamin secara hukum.

ECF berbeda dengan saham properti. Dalam investasi saham properti, Anda membeli saham perusahaan / pengembang properti lewat lembaga sekuritas. Jadi, yang Anda beli sahamya. Jika pakai ECF, yang Anda beli adalah “bagian” dari properti nya secara langsung.

Investasi Kos-Kosan

Kos-kosan juga banyak diminati sebagai investasi properti yang dianggap menguntungkan karena permintaannya yang ada terus-menerus. Investasi kos-kosan cocok jika lokasinya dekat sekolah / kampus. Tapi, di kota besar seperti Jakarta, kos-kosan cocok di mana saja karena banyak pekerja juga perantau sehingga perlu ngekost juga.

Baca juga:

• Tips cari kost
• Apa itu KPR rumah kost?

Menghitung keuntungan investasi kos-kosan sama seperti rumah juga, tinggal menghitung berapa biaya sewa nya dan butuh berapa lama sampai Anda balik modal dan mulai untung. Harga sewa kos-kosan tergantung fasilitasnya, biasanya:

• Kost sederhana / biasa (tanpa AC, tanpa ruang bersama / dapur bersama): Rp 500 ribu (kamar mandi luar) s/d Rp 1 juta (kamar mandi dalam). Banyak yang sudah termasuk listrik dan air.
• Kost AC: Rp 1 juta – Rp 3 jutaan. Biasanya sudah termasuk ruang bersama, dapur, WiFi. Biasanya listrik dan air tidak termasuk harga sewa.
• Kost eksklusif / mewah: Di atas Rp 5 juta. Fasilitas seperti rumah mewah, ada gym, kolam renang, garasi mobil, dan lain-lain.

Pertimbangan Investasi Kost

Meskipun menguntungkan, investasi kost juga perlu memperhatikan pertimbangan berikut:

• Meskipun penghuni dapat banyak dan pemasukan per bulan teratur, tapi penyewa kost rentan menunggak bayar. Terutama jika penyewa = mahasiswa / karyawan baru dengan kondisi ekonomi menengah ke bawah. Anda harus rajin mengingatkan agar rutin membayar.
• Karena mayoritas anak muda, maka perlu aturan di kos. Misalnya, dilarang berisik, dilarang membawa teman menginap ramai-ramai, dan sebagainya. Selain itu, penghuni kost yang berasal dari berbagai daerah juga rawan bersinggungan dengan tetangga sekitar, sehingga pastikan Anda memberi aturan agar tetangga sekitar tidak terganggu dengan kost Anda.
• Perhatikan biaya mempekerjakan penjaga kost jika rumah Anda = tidak dekat kost. Penjaga kost bertindak sebagai pengawas jika ada penghuni yang melanggar aturan, atau sebagai penanggung jawab jika terjadi masalah antar penghuni atau dengan lingkungan sekitar.
• Perhatikan juga biaya perawatan kost, terutama jika kost sudah lama dibangun. Anda mungkin perlu mengecat ulang, mengganti langit-langit, membersihkan kamar mandi, dan lain-lain.

Investasi Guest House / Home Stay / Villa

Anda juga bisa investasi sarana wisata berupa guest house / home stay / villa. Cara ini cocok jika Anda tinggal di dekat spot wisata / daerah yang memang banyak dikunjungi wisatawan. Ada beberapa cara mendapat pemasukan dari properti penginapan ini:

• Anda dapat manfaatkan rumah Anda yang sudah ada, lalu renovasi agar menambah kamar. Tamu akan tinggal di kamar tersebut dan berbagi ruangan umum dengan Anda dan penghuni rumah lain. Konsep co living (tinggal bersama) ini banyak diminati oleh wisatawan asing yang ingin sekaligus merasakan tinggal dalam rumah penduduk biasa. Mereka ingin merasakan pengalaman budaya baru. Cara ini tergolong lebih murah dan biaya sewanya juga lebih murah.
• Anda dapat membeli properti / tanah kedua (bukan tempat tinggal), lalu jadikan penginapan. Dengan cara ini, Anda dapat mendesain dari awal bentuk home stay, fasilitas, dan suasananya. Banyak homestay bertema tradisional sebagai nilai jual bagi wisatawan. Cara ini lebih mahal karena seperti membeli properti baru + tambah biaya renovasi, tapi biaya sewanya juga dapat lebih mahal dari konsep co living. Cara ini cocok untuk usaha villa.
• Jika Anda punya kos-kosan, Anda dapat manfaatkan juga agar kamar-kamarnya dapat disewa harian. Cara ini cukup diminati wisatawan sebagai alternatif hotel murah. Pastikan fasilitasnya lengkap seperti air panas, AC, TV, WiFi, dan tersedia juga meja resepsionis untuk check in.

Investasi Properti Bisnis

Selain jenis-jenis investasi di atas, ada juga cara investasi properti lainnya untuk keperluan bisnis. Misalnya:

1. Investasi Ruko

Ruko banyak diminati pengusaha kecil karena dapat digunakan untuk tempat tinggal juga. Biasanya usaha keluarga, atau usaha kecil dan lantai atas (bagian “rumah”) dimanfaatkan untuk ruang bersama atau bahkan ruang menginap bagi karyawannya. Anda dapat ajukan KPR di Sikatabis.com untuk modal ruko, sehingga tidak terlalu berat modalnya.

Ruko biasanya disewa pertahun. Biasanya berkisar Rp 90 juta – ratusan juta rupiah. Cara hitung keuntungan / kapan balik modal ruko juga sama seperti rumah, tinggal hitung berapa harga beli lalu bagi dengan keuntungan pertahun, maka akan didapatkan kapan (berapa tahun lagi) Anda balik modal ruko.

Baca juga: Syarat ajukan KPR ruko

2. Investasi Tempat Usaha / Kantor

Jika Anda punya tanah luas, Anda bisa bangun beberapa toko lalu disewakan. Penyewaan tempat usaha juga dilakukan pertahun. Toko-toko kecil ini biasanya cocok untuk UMKM, usaha kecil, atau start up baru. Anda juga dapat membangun co-working space yang dapat disewa perhari oleh organisasi / startup kecil yang tidak punya tempat berkumpul. Anda dapat pasang tarif mulai dari Rp 15.000 s/d Rp 20.000 per jam tergantung fasilitas yang ditawarkan.

Tips Investasi Properti

Sebelum memutuskan ingin investasi properti apa, perhatikan hal-hal berikut agar Anda tidak malah merugi dalam investasi properti:

• Perhatikan lokasi dan keadaan ekonomi kota, negara, dan dunia. Banyak orang menganggap bahwa harga properti = selalu naik. Faktanya, banyak kondisi ekonomi di daerah tertentu yang membuat orang tidak mampu / tidak ingin membeli properti (uangnya disimpan karena kondisi ekonomi sedang susah), sehingga harga properti jadi anjlok.
• Ketahui kemampuan finansial Anda. Jangan paksakan diri untuk membeli properti padahal Anda sedang kesulitan finansial. Keuntungan investasi properti = jangka panjang, sehingga butuh waktu sampai Anda balik modal dan dapat untung. Jika sampai balik modal Anda tidak kuat secara finansial, maka dikhawatirkan Anda dapat bangkrut di tengah jalan. Perhatikan juga pinjaman / hutang Anda, jangan sampai ingin investasi malah terbebani cicilan.
• Tentukan tujuan investasi Anda. Jika mampu, investasi semua boleh. Jika terbatas tapi tetap ingin investasi, tentukan investasi yang cocok sesuai ketertarikan dan kondisi Anda. Misalnya, Anda punya banyak kawan pengusaha, maka Anda dapat investasi properti pertokoan lalu tawarkan ke rekan Anda. Jika Anda tinggal di daerah wisata, maka Anda dapat coba investasi properti penginapan.
• Perhatikan manajemen / pengurus. Apakah selain Anda, ada yang dapat dipekerjakan / diminta tolong untuk mengurus properti Anda? Anda mungkin akan kewalahan dalam merawatnya, misal harus mengecek rumah dan merenovasinya, atau memanage kost / penginapan. Sebaiknya diskusikan dengan keluarga dekat apakah ada yang dapat membantu, atau jika dana Anda memungkinkan, pekerjakan seseorang untuk mengurusnya. Hitung-hitung amal karena memberi lapangan pekerjaan orang lain.
• Pantau / pelajari terus perkembangan / berita seputar properti. Anda harus punya pengetahuan dasar tentang properti, dan mengikuti perkembangan properti agar investasi Anda dapat lebih dikembangkan. Misalnya, trend sekarang adalah banyak warung kopi / coffee shop, maka Anda dapat kembangkan tanah kosong Anda jadi komplek pertokoan agar dapat disewa oleh coffee shop, sehingga cepat laku dan menguntungkan bagi Anda juga.

The post Investasi Properti: Jenis + Keuntungan Investasi Properti appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

Sebelum beli tanah kavling, Anda perlu paham dengan 3 istilah ini, yaitu free, artinya tanah tersebut bebas dari resiko sengketa karena nama pemilik sesuai dengan data yang tertera di sertifikat. Clean artinya tanah sedang digunakan baik untuk tujuan ekonomi maupun tempat tinggal. Sedangkan clear berarti ukuran tanah sudah sesuai dengan deskripsi yang tertera di sertifikat rumah. 

Berikut telah kami rangkum informasi seputar cara beli tanah kavling aman, untung & rugi serta tips investasi tanah kavling. 

• Cara Beli Tanah Kavling Aman
• Untung & Rugi Beli Tanah Kavling
• Tips Investasi Tanah Kavling

Cara Beli Tanah Kavling Aman

Tanah kavling umumnya berada di perumahan. Biasanya developer menyediakan opsi bagi pembeli untuk beli tanah sesuai dengan luas rumah yang ingin dibangun. Beberapa pembeli langsung membangun rumah di atas tanah tersebut, namun ada juga yang tidak langsung membangun rumah di atasnya karena berniat menginvestasikan tanah.

Secara umum cara beli tanah kavling ada dua yaitu secara tunai maupun melalui kredit. Pembelian tunai tentu dengan cara cash kepada developer. Selain secara cash Anda juga bisa mengajukan jual beli tanah secara kredit ke bank dengan mengajukan kredit pemilikan tanah (KPT). Terkait legalitas, agar aman Anda perlu mengikuti skema jual beli tanah di bawah, yaitu: 

• Pemeriksaan sertifikat dan dokumen legal tanah serta pengecekan setoran PBB
• Cek legalitas badan developer 
• Bayar BPHTB (untuk pembeli) serta penandatanganan akta jual beli rumah (AJB)
• Proses balik nama di kantor pertanahan

Tahapan di atas adalah tahapan penting dalam jual beli tanah yang aman dan legal. Untuk itu, sebaiknya dalam proses jual beli Anda memastikan dengan detail semua tahapan terlewati dengan baik dan tidak ada dokumen yang bermasalah. Penting juga untuk mengecek bahwa tanah tidak memiliki riwayat maupun resiko sengketa kedepannya. 

Untung & Rugi Investasi Tanah Kavling

Apakah investasi tanah menguntungkan?

Tentunya semua jenis investasi memiliki keuntungan dan kerugian masing-masing, termasuk juga investasi tanah kavling. Ada beberapa keuntungan dan kerugian yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan investasi tanah, yaitu:

1. Keuntungan Investasi Tanah Kavling

a. Capital gain 

Capital gain adalah keuntungan atau laba yang diperoleh dari investasi. Tanah merupakan salah satu investasi yang memiliki laba umumnya sekitar 20-25% per tahun dan tentunya berbeda-beda tergantung lokasi dan harga pasaran tanah di wilayah tersebut. Namun untuk mendapatkan imbal yang besar sebaiknya Anda tidak menjual kembali tanah dalam jangka waktu singkat. Setidaknya tunggu hingga kenaikan harga tanah signifikan agar keuntungan yang didapatkan jauh lebih besar.

b. Investasi tanah jauh lebih terjangkau dibanding jenis properti lain

Investasi properti memang membutuhkan modal yang besar, namun diantara investasi properti jenis lain (misal: rumah / ruko / apartemen) harga tanah relatif jauh lebih terjangkau. Untuk itu, jika Anda berniat investasi di bidang properti sebaiknya pertimbangkan investasi tanah sebagai pilihan. Jika modal yang dimiliki terbatas, Anda bisa mempertimbangkan opsi kredit pemilikan tanah. Ajukan kredit pemilikan tanah di sini:  Simulasi kredit pemilikan tanah

c. Minim biaya perawatan 

Sudah dapat dipastikan jika investasi tanah memiliki biaya yang jauh lebih sedikit dibandingkan biaya perawatan rumah / apartemen / ruko. Hal ini dikarenakan Anda tidak perlu membayar biaya listrik, air atau biaya renovasi rumah, dll. 

2. Kekurangan Investasi Tanah Kavling

a. Modal awal yang cukup besar

Meskipun pada kenyataannya investasi tanah merupakan salah satu investasi di bidang properti yang paling minim modal, namun perlu diingat bahwa hampir semua investasi properti membutuhkan modal yang tidak sedikit, termasuk tanah kavling. Biasanya tanah kavling berada di lokasi yang strategis sehingga harganya pun menjadi lebih mahal. Jika Anda memiliki modal terbatas namun berharap imbal cepat, sebaiknya Anda pertimbangkan ulang opsi investasi di bidang properti. Anda bisa cek dan pertimbangkan instrumen investasi lain. 

b. Sulit mendapatkan passive income tetap

Jika tanah yang Anda miliki tidak dimanfaatkan secara ekonomi tentu Anda akan sulit mendapatkan passive income. Keuntungan dari investasi tanah hanya bisa diterima jika Anda melakukan jual beli tanah. Namun keuntungan yang diperoleh tentu tidak banyak jika tanah langsung dijual kembali setelah dibeli. Berbeda dengan beberapa instrumen investasi lain yang memberikan imbal per bulan. Anda tidak bisa mengharap imbal dari tanah secara bulanan. Untuk itu, sebaiknya Anda menyewakan tanah untuk dibangun warung semi permanen. Namun Anda juga perlu menyesuaikan lokasi tanah dan usaha yang ingin dikembangkan.

c. Daya jual tergantung lokasi

Tidak semua lokasi memiliki capital gain yang sama. Untuk itu Anda tidak bisa menyamaratakan keuntungan yang diperoleh. Hal ini dikarenakan berbagai faktor, salah satunya lokasi. Tanah yang berlokasi di daerah sulit akses transportasi dan fasilitasnya tidak lengkap tentu memiliki harga jual yang jauh lebih murah dibandingkan dengan tanah di wilayah yang maju. Untuk itu sebelum beli tanah, sebaiknya pertimbangkan lokasi tanah yang sesuai dengan target investasi agar saat dijual kembali, Anda bisa mendapatkan keuntungan yang sesuai. 

 Cek jenis investasi lain di sini: Investasi Properti: Jenis + Keuntungan Investasi Properti

Tips Investasi Tanah Kavling

Selain mempertimbangkan untung dan ruginya melakukan investasi tanah, ada beberapa hal lain yang perlu Anda jadikan pertimbangan sebelum melakukan investasi tanah. Berikut ada 3 tips investasi tanah, yaitu:

1. Pilih Lokasi yang Sesuai

Sebelum membeli tanah kavling, sebaiknya Anda pilih lokasi yang sesuai dengan kebutuhan investasi. Jika berniat untuk menyewakan tanah, sebaiknya jangan pilih tanah yang berada di ujung atau dekat jalan buntu karena tentunya akan sulit dikembangkan untuk usaha. Selain itu, sebaiknya pilih lokasi yang dekat dengan akses ke fasilitas umum dan telah dilengkapi dengan infrastruktur yang memadai. Tentunya tanah yang lebih dekat dengan fasilitas umum dan akses transportasi memiliki harga jual kembali yang lebih tinggi. 

Untuk tujuan investasi, sangat penting untuk mengecek perkiraan kenaikan harga tanah kedepannya. Anda juga tetap bisa membeli tanah di daerah berkembang, namun biasanya akan butuh waktu yang lebih lama untuk bisa menjual kembali tanah sesuai dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Untuk itu Anda perlu memperkirakan dengan baik prospek harga jual tanah kedepannya agar tidak rugi saat melakukan investasi tanah kavling.

2. Cek Legalitas Developer 

Sebelum memutuskan untuk melakukan investasi tanah, sebaiknya Anda perlu memahami bahwa biasanya tanah kavling berada di dalam wilayah perumahan dan dikelola oleh developer. Sehingga sebelum mengajukan jual beli tanah, sebaiknya Anda mengecek dokumen legalitas badan developer dan cek reputasi developer. Selain itu, Anda juga bisa cek izin developer di APRESI dan HIMPERRA 

3. Cek Legalitas Tanah

Selain itu Anda juga perlu mengecek legalitas tanah yang akan dibeli. Cek status tanah (free / clean / clear). Cek juga dokumen sertifikat (SHGB / SHM) dan PBB induk, biasanya sertifikat belum dipecah. Penting juga untuk mengecek IMB tanah agar Anda bisa mengetahui peruntukan tanah serta apakah tanah yang dibeli akan masuk ke rencana tata ruang kota atau tidak. Pengecekan legalitas tanah dapat dilakukan di notaris / PPAT terkait

Setelah proses jual beli dilakukan, segera urus proses pemecahan sertifikat tanah. Berikut beberapa tahapan dalam proses pemecahan sertifikat.

a. Syarat pemecahan sertifikat 

Ada beberapa dokumen yang perlu dilengkapi jika Anda berniat mengajukan pecah sertifikat, yaitu: 

• Fotokopi KTP (suami/istri) dan KK
• Formulir pengajuan pecah sertifikat
• Sertifikat tanah asli
• Surat pernyataan pecah sertifikat tanah lengkap dengan deskripsi, luas tanah, gambar dan lokasi tanah yang akan dipecah 
• Bukti SSP/PPh
• Fotokopi bukti setor PBB
• Surat pernyataan telah memasang tanda batas tanah
• Surat pernyataan tapak kavling dari BPN yang mencantumkan alasan pecah sertifikat dan denah lokasi tanah

b. Tahapan Pemecahan Sertifikat 

Ada beberapa tahapan yang perlu Anda lakukan untuk melakukan pemecahan sertifikat tanah di BPN, yaitu: 

• Melakukan pendaftaran pemecahan sertifikat di BPN 
• Meminta tanda terima dari BPN 
• Petugas BPN melakukan survei lokasi dan mengukur tanah
• Penerbitan surat ukur tanah sesuai dengan hasil ukur dan penggambaran denah di lokasi 
• Melakukan penerbitan sertifikat di Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi
• Penandatanganan sertifikat yang telah terbit oleh kepala BPN.

4. Pertimbangkan Beli Tanah Kredit

Untuk mennghemat biaya yang harus dibayar sekaligus serta mempermudah biaya pengurusan sertifikat Anda bisa mempertimbangkan opsi beli tanah melalui kredit pemilikan tanah. Menariknya fasilitas kredit ini menawarkan tenor kredit yang beragam. Anda bisa mendapatkan pembiayaan maksimal hingga 80% dari plafon kredit yang diajukan. Sehingga Anda hanya perlu menyiapkan 20% dari harga tanah untuk memulai investasi. Ajukan kredit tanah di sini.

The post Untung & Rugi + Tips Investasi Tanah Kavling appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

Walaupun secara hukum status dokumen-dokumen ini tidak seperti sertifikat tanah, tapi dokumen-dokumen ini dapat digunakan sebagai bukti kepemilikan tanah untuk keperluan mengurus sertifikat tanah tersebut. Ada berbagai macam dokumen bukti kepemilikan tanah yang berbeda-beda:

Daftar Isi:

• Girik
• Letter C
• Petok D
• Surat Ijo / Surat Hijau
• Wigendom / Eigendom / Eigendom Verponding

Girik

Girik adalah dokumen kepemilikan tanah kuno yang paling banyak beredar di masyarakat. Girik biasa disebut juga petok. Dokumen ini menunjukkan kepemilikan tanah berdasar hukum adat (bukan hukum nasional). Sehingga, kepemilikannya tidak tercatat di kantor pertanahan dan rawan jadi sengketa.

Girik berisi:

• Bukti tanah dikuasai oleh individu
• Keterangan bahwa pajak atas tanah dibayar oleh individu tersebut

“Girik” adalah istilah untuk menyebut dokumen / surat yang diterbitkan pemerintah secara umum. Sehingga, bentuk girik berbeda-beda karena diterbitkan oleh pemerintah desa / daerah setempat dengan format yang tidak standar. Yang pasti, girik menunjukkan bukti tanah dikuasai individu dan individu tersebut membayar pajak.

Di daerah Makassar dan sekitarnya, ada istilah “rincik” yang statusnya kurang lebih sama seperti girik.

1. Kelebihan Girik

Jika punya girik, jelas tidak terjamin karena rawan jadi sengketa. Tanah yang Anda kuasai (pakai girik) bisa saja dibuatkan sertifikatnya lalu diatasnamakan orang lain. Ketika diurus di pengadilan, Anda akan kalah karena status girik tidak sekuat dan selegal sertifikat.

Meskipun begitu, banyak masyarakat justru berminat beli tanah yang hanya punya girik. Hal ini karena tanah bergirik punya beberapa kelebihan:

• Harga tanah bergirik biasanya lebih murah dibanding tanah dengan sertifikat.
• Pemilik girik biasanya lebih mudah diajak kerja sama. Hal ini karena mereka memilih menjual tanahnya saja ketimbang repot urus sertifikatnya.
• Proses jual beli tanah biasanya dimudahkan dengan dibantu oleh tokoh masyarakat setempat.

Baca juga: Syarat + urus wakaf tanah

2. Ubah Girik Jadi Sertifikat Tanah

Jika punya (atau beli) tanah dengan girik, lebih baik langsung ubah agar Anda punya Sertifikat Hak Milik (SHM) tanah tersebut. Caranya:

a. Urus di Kantor Desa / Kelurahan dulu

Di Kantor Desa / Kelurahan, urus dokumen-dokumen berupa:

• Surat Keterangan Bebas Sengketa yang ditandatangani lurah / kepala desa dengan RT / RW / tokoh adat sebagai saksi.
• Surat Keterangan Riwayat Tanah, yang menjelaskan sejarah / riwayat bagaimana Anda dapat punya kuasa atas tanah tersebut (wakaf / warisan / pemberian pemerintah / dan lain-lain).
• Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik, yang isinya memastikan bahwa Anda benar-benar menguasai tanah tersebut, diketahui oleh lurah / kepala desa.

b. Urus di Kantor Pertanahan

Setelah dokumen yang diurus di Kelurahan / Desa lengkap, maka Anda ajukan permohonan penerbitan sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Caranya:

• Datang ke Kantor Pertanahan setempat dengan melengkapi syarat berikut:
  • Girik asli / salinan Letter C
  • Dokumen dari Kelurahan / Kepala Desa
  • Bukti peralihan lahan (jika ada)
  • KTP-el dan KK
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
  • Surat kuasa (jika Anda tidak mengurus ini sendiri tapi diurus oleh orang lain)
  • Pernyataan sudah memasang tanda batas
  • Dokumen lain-lain, tanyakan ke Kantor Pertanahan setempat
• Jika sudah lengkap dan disetujui, petugas akan datang dan melakukan pengukuran tanah
• Pertanahan menerbitan Surat Ukur
• Petugas BPN (Panitia A) akan meneliti ulang dibantu lurah / kepala desa setempat
• Setelah 60 hari, akan diterbitkan SK di Kantor Pertanahan yang menyatakan pemberian hak tanah tersebut kepada Anda
• Bayar Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)
• SK yang terbit tadi didaftarkan agar jadi sertifikat tanah (SHM)
• SHM jadi dan dapat diambil

Pengurusan girik jadi SHM biasanya butuh waktu sekitar 6 bulan. Pengurusan sertifikat tanah ini juga tidak gratis, besaran biayanya tergantung lokasi dan luas tanah tersebut.

Baca juga: Hitung PBB

Letter C

Letter C secara hukum disebut juga sebagai Registrasi Desa. Dulu, desa punya kewajiban untuk mendata tanah dan pemiliknya dan dicatat di suatu buku yang bernama Buku C / Letter C. Jadi, Letter C mengacu pada buku registrasi yang ada di kantor kepala desa / lurah.

Pembukuan dalam Letter C sudah dilakukan sejak zaman Belanda. Dalam Letter C berisi:

• Nomor Buku
• Kohir (surat / daftar penetapan pajak)
• Persil (keterangan tanah)
• Kelas Tanah
• Kelas Desa
• Daftar Pajak yang harus dibayar berdasar tanah tersebut
• Nama Pemilik
• Nomor Urut

Sayangnya, data dalam Letter C sering salah / tidak akurat karena pencatatannya yang asal-asalan zaman dulu. Sehingga, Letter C tidak dapat jadi bukti tunggal kepemilikan tanah tapi harus menyertakan bukti lain.

Perbedaan girik dan Letter C: Letter C mengacu pada catatan registrasi yang disimpan di kantor desa. Sebagai bukti, pemilik tanah akan diberi salinan Letter C. Salinan ini lah yang termasuk (dan kadang disebut juga sebagai) girik.

Petok D

Petok D juga salah satu bukti kepemilikan tanah zaman dahulu. Uniknya, dulu Petok D punya derajat yang sama dengan sertifikat tanah. Sehingga, saat mengurus sengketa ataupun jual beli, masyarakat zaman dulu hanya perlu pakai Petok D yang sudah dipunyai turun temurun sejak zaman Belanda.

Tapi, hal itu hanya berlaku sampai diterbitkannya UU Agraria tahun 1960. Setelah itu, status Petok D hanya sama seperti girik atau pun Letter C. Sayangnya, hal ini masih belum banyak dipahami masyarakat, sehingga masih banyak yang tidak mau urus Petok D jadi SHM karena dianggap punya kekuatan hukum yang sama seperti sertifikat tanah.

Cara urus sertifikat tanah dengan bukti Petok D mirip seperti pakai girik. Di masa sekarang, meskipun jarang, masih ada saja bank yang menerima Petok D sebagai agunan / jaminan pinjaman, sehingga banyak masyarakat masih enggan mengurus sertifikat tanah.

Surat Ijo / Surat Hijau

Surat Ijo / Surat Hijau adalah dokumen khusus yang dikeluarkan oleh Pemkot Surabaya. Pemilik surat ini punya Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Surat ini disebut Surat Ijo karena warna sampulnya yang hijau. Pemberian surat hijau sudah sejak zaman Belanda. Waktu itu, Belanda punya tanah, dan tanah-tanah yang tidak dipakai kemudian dibuatkan Surat Hijau dan diberikan kepada warga agar dikelola.

1. Surat Ijo = Izin Pemakaian Tanah (IPT)

Surat Ijo masih berlaku dan statusnya disamakan dengan Izin Pemakaian Tanah (IPT) yang diatur dalam Perda Surabaya 3/2016. IPT diberikan oleh walikota dan penerima hak hanya boleh memakai tanpa memiliki. IPT juga tidak dibolehkan dipunyai oleh pemerintah, sehingga pemilik IPT = swasta (baik individu maupun badan).

a. Jenis IPT

IPT dibedakan jadi 3 jenis:

• IPT Jangka Panjang, berlaku 20 tahun dan dapat diperpanjang lagi 20 tahun (khusus usaha & rumah tinggal)
• IPT Jangka Menengah, berlaku 5 tahun dan dapat diperpanjang lagi 5 tahun
• IPT Jangka Pendek, berlaku 2 tahun dan dapat diperpanjang lagi 2 tahun

b. Kewajiban & Larangan Pemegang IPT

Kewajiban pemegang IPT:

• Membayar pajak & retribusi ke pemerintah daerah
• Memakai tanah sesuai dengan yang tercantum dalam IPT
• Meminta izin tertulis dari Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya jika tanah IPT akan dijadikan agunan / dialihkan ke pihak lain

Sementara itu, pemegang IPT tidak boleh:

• Mengalihkan IPT ke pihak lain tanpa persetujuan Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya
• Menelantarkan tanah hingga 3 tahun sejak mendapat IPT
• Menyerahkan tanah IPT ke pihak lain, dengan atau tanpa perjanjian (kecuali kepada ahli waris)

2. Ubah Surat Ijo jadi SHM / SHGB

Dalam Perda Surabaya 16/2014, Surat Ijo & IPT dapat diubah statusnya jadi Hak Milik / Hak Guna Bangunan. Syarat IPT yang statusnya dapat jadi Hak Milik / Hak Guna Bangunan:

• Tanah IPT digunakan untuk rumah tinggal
• IPT sudah dipegang selama 20 tahun berturut-turut
• IPT msih berlaku
• Maksimal luas lahan = 250 m²
• Tidak dalam sengketa
• Jika punya lebih dari satu IPT, maka hanya satu lahan IPT saja yang bisa diajukan Hak Milik / Hak Guna Bangunannya
• Tidak termasuk dalam lahan perencanaan pembangunan oleh pemerintah daerah
• Jika sudah jadi Hak Milik / Hak Guna Bangunan, penerima wajib membayar kompensasi ke Pemkot Surabaya paling lambat 24 bulan setelahnya

Untuk mengubah Surat Ijo jadi SHM / SHGB, prosesnya mirip seperti ubah girik jadi sertifikat tanah. Bedanya, pengajuan Surat Ijo ini harus mendapat persetujuan oleh walikota Surabaya + membayar biaya pelepasan.

Hak Atas Tanah Milik Barat (Belanda)

Terutama di daerah kota atau daerah-daerah yang benar-benar dimanfaatkan Belanda sebagai pusat koloni di Nusantara, Belanda menerbitkan hak-hak atas tanah yang berbeda-beda. Hak tanah ini hanya berlaku bagi keturunan Eropa atau Asia Timur (China), dan tidak berlaku bagi warga asli Indonesia waktu itu.

1. Hak Eigendom

Hak tertinggi atas tanah Belanda adalah hak Eigendom (hak milik). Seseorang dengan hak ini punya kebebasan untuk memiliki dan memanfaatkan tanahnya asal tidak mengganggu hak orang lain dan melanggar peraturan yang berlaku.

a. Hak Gebruik

Hak Gebruik adalah bagian dari hak Eigendom. Hak Gebruik = hak pakai, jadi penerima hak Gebruik hanya boleh memakai dan memanfaatkan hasil tanah (biasanya hasil pertanian / perkebunan) untuk diri sendiri atau anggota keluarga. Tanah yang dipakai ini dimiliki oleh pemegang hak Eigendom.

b. Hak Eigendom Verponding / Wigendom

Hak Wigendom / Eigendom Verponding adalah hak milik bagi pribumi, tapi bentuknya hanya berupa tagihan pajak atas tanah tersebut. Bentuk dokumen Eigendom Verponding mirip seperti SPPT-PBB zaman sekarang. Karena dimiliki pribumi, meskipun sama-sama hak milik, tapi statusnya tidak sekuat Eigendom.

2. Hak Erfpacht

Hak Erfpacht mirip seperti hak Gebruik, di mana penerima hak dapat memanfaatkan tanah milik pihak lain. Bedanya, pemanfaatan ini dapat maksimal dan sebesar-besarnya. Zaman sekarang mirip seperti Hak Guna Usaha, jadi tidak terbatas hanya memanfaatkan tanah untuk pertanian / perkebunan untuk pribadi.

3. Hak Opstal

Hak Opstal disebut juga sebagai Hak Numpang Karang. Orang yang menerima hak ini dapat mengalihkan tanah tersebut atau memberikan ke pihak lain dengan hipotek. Jadi, penerima hak Opstal juga sama seperti penerima hak Gebruik dan Erfpacht, tapi bedanya, penerima hak Opstal boleh mengalihkan lagi tanah tersebut ke pihak lain selama ia masih punya hak atas tanah tersebut.

4. Status Hak Tanah Belanda

Semua dokumen bukti kepemilikan hak tanah zaman Belanda tersebut sudah tidak berlaku. Pengurusan dokumen menjadi sertifikat tanah sudah harus dilakukan maksimal 24 September 1980 atau 20 tahun sejak diterbitkannya UU Agraria 1960. Dokumen-dokumen ini (jika masih ada) maka tidak dapat jadi bukti kepemilikan (beda seperti girik / letter C / petok D).

Baca juga:

• Alur penerbitan SHM & SHGB
• Kredit kepemilikan tanah

The post Berbagai Dokumen Pengganti Sertifikat Tanah Zaman Dulu appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

Wakaf di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004. Benda yang sering diwakafkan biasanya tanah atau bangunan. Pelajari dulu tentang wakaf:

Daftar Isi:

• Unsur Wakaf
• Jenis Wakaf
• Aturan + Cara Wakaf Tanah

Unsur Wakaf

Agar dapat melakukan wakaf, harus ada unsur-unsur berikut. Hal ini disebut sebagai syarat sah wakaf (jika syarat ini tidak terpenuhi = wakaf tidak sah).

1. Pemberi wakaf (Al-Waqif)

Yaitu orang yang memiliki harta yang ingin diwakafkan. Pemberi wakaf harus dewasa, berakal sehat, dan mampu secara finansial (tidak dalam keadaan bangkrut sehingga kalau wakaf malah menyusahkan diri sendiri). Pemberi wakaf bisa individua atau kelompok.

2. Benda yang diwakafkan (Al-Mauquf)

Syarat benda / harta yang harus diwakafkan:

• Berharga / bermanfaat
• Dimiliki wakaf seutuhnya (tidak dimiliki orang lain yang tidak mau jadi pemberi wakaf)
• Dapat dihitung jelas besarnya / nilainya
• Boleh diwakafkan (misal bukan harta korupsi)

3. Penerima Wakaf (Al-Mauquf ‘Alaih)

Penerima wakaf dapat dibedakan jadi dua:

• Tertentu / jelas (Mu’ayyan). Misalnya, wakaf tanah untuk kampung / desa, maka tidak boleh dimanfaatkan oleh penduduk lain / tanpa seizin penduduk desa.
• Tidak tertentu (Ghaira Mu’ayyan), misalnya wakaf kepada fakir miskin, wakaf rumah ibadah, dan lain-lain. Maka, siapapun dapat memanfaatkan harta wakaf ini.

4. Ucapan / keterangan jelas bahwa pemberi wakaf mewakafkan hartanya (Sighah)

Syarat Sighah:

• Menyatakan bahwa harta yang diwakafkan tidak terbatas waktu (dapat dimanfaatkan penerima wakaf sampai kapanpun / tidak diakui lagi oleh pemberi wakaf / ahli waris).
• Menyatakan bahwa wakaf segera dilaksanakan tanpa ada persyaratan tertentu yang harus dipenuhi penerima / pihak lain sebelum wakaf diberikan.
• Ucapan bersifat pasti (tidak ada unsur bohong / menipu).
• Menyatakan bahwa tidak ada hal yang dapat membatalkan suatu wakaf.

Jenis Wakaf

Wakaf dapat dibagi-bagi jadi beberapa jenis sesuai kategori tertentu

1. Berdasar Peruntukan / Penerima

• Wakaf untuk keluarga / kerabat sendiri (Wakaf Ahli / Dzurri / ‘Alal Aulad)
• Wakaf untuk kepentingan masyarakat luas (Wakaf Khairi).

2. Berdasar Jenis Harta yang Diwakafkan

• Benda tidak bergerak (misal tanah)
• Uang
• Benda bergerak selain uang (misal semua hewan dalam peternakan).

3. Berdasar Waktu Pemanfaatan

• Selamanya (Muabbad)
• Berjangka waktu tertentu (Mu’aqqot). Berjangka waktu bukan berarti = dapat diambil pemberi wakaf sewaktu-waktu, tapi jika harta yang diwakafkan dapat habis. Misalnya, mewakafkan hasil tambang. Jika hasil tambangnya habis, artinya wakaf tersebut tidak selamanya dapat dimanfaatkan. Meksipun begitu, praktek ini jarang karena biasanya benda yang diwakafkan = tanah / bangunan (= dapat dipakai selamanya).

4. Berdasar Penggunaan Harta Wakaf

• Bermanfaat langsung (Ubasyir / Dzati). Misalnya wakaf masjid, rumah sakit, sekolah, dan lain-lain.
• Tidak langsung, berupa modal untuk membuat sesuatu yang dapat dimanfaatkan (Mistitsmari). Misalnya, wakaf tanah, yang tidak dapat langsung dimanfaatkan tapi harus dibangun bangunan dulu. Atau tanah tersebut harus diolah dulu baru hasil panennya dapat bermanfaat bagi masyarakat.

Aturan + Cara Wakaf Tanah

Beda dengan sedekah yang dapat dilakukan kapan saja dengan mudah, wakaf punya aturan dan tata cara tertentu. Harta wakaf dikelola oleh Badan Wakaf Indonesia (BWI) agar dapat kejelasan + data siapa saja yang berwakaf + apa saja yang diwakafkan. Berikut cara wakaf tanah di Indonesia:

• Pemberi wakaf (individu / lembaga) harus datang melaksanakan Ikrar Wakaf ke Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) di Kantor Urusan Agama (KUA) atau notaris.
• Menyerahkan syarat-syarat berupa:
  • Sertifikat hal milik tanah / bangunan
  • Surat Keterangan Kepala Desa yang diperkuat Camat setempat yang menyatakan bahwa tanah tersebut bebas sengketa
  • Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
  • Ijin Bupati / Walikota c.q. Sub Direktorat Agraria, jika tanah yang akan diwakafkan perlu berurusan dengan tata kota setempat.
• Persyaratan diperika PPAIW.
• Jika syarat sudah sesuai, pemberi wakaf mengucapkan ikrar di hadapan PPAIW dan dua orang saksi + calon penerima wakaf.
• Ikrar wakaf kemudian juga dibuat dalam bentuk tertulis (W.1). Ikrar ini kemudian dibuat jadi Akta Ikrar Wakaf (W.2) oleh PPAIW dan ditandatangani pakai materai.
• Akta Ikrar dibuat tiga lembar:
  • Lembar pertama disimpan PPAIW
  • Lembar kedua dikrim sebagai lampiran surat permohonan pendaftaran tanah wakaf ke kantor pertanahan setempat. Hal ini agar tanah tersebut mendapat sertifikat wakaf sehingga bebas pajak. Jika tidak punya sertifikat tanah wakaf = pemilik awal tetap harus bayar pajak.
  • Lembar ketiga disimpan Pengadilan Agama setempat.
• Akta Ikrar disalin jadi empat lembar:
  • Lembar pertama disimpan pemberi wakaf
  • Lembar kedua disimpan penerima wakaf
  • Lembar ketiga disimpan Kementerian Agama di kabupaten / kota setempat.
  • Lembar keempat disimpan Kepala Desa setempat.
• PPAIW mencatat proses dan hasil wakaf dalam Daftar Akta Ikrar Wakaf.

Baca juga:

• Ketahui + hitung pajak bumi dan bangunan (PBB)
• Pengertian + cara zakat

The post Wakaf: Pengertian / Syarat / Cara Wakaf Tanah appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.