Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu dokumen wajib untuk mengajukan balik nama dari penjual ke pembeli saat proses KPR. Dokumen ini merupakan salah satu dokumen yang wajib dilengkapi dalam proses KPR. Berikut beberapa informasi terkait pengertian AJB, beda AJB, PPJB dan PJB serta syarat pembuatan AJB
- Apa Pengertian AJB?
- Beda PPJB, PJB dan AJB
- Syarat Pembuatan AJB di Notaris PPAT
- Biaya Pengurusan AJB di Notaris PPAT
Apa Pengertian AJB?
AJB KPR adalah akta atau dokumen otentik yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai bukti peralihan atas tanah atau bangunan. PPAT merupakan pejabat yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional dan memiliki kewenangan dalam pengurusan akta tanah. Peraturan yang membahas mengenai pembuatan AJB tertera dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 tahun 2012 tentang pendaftaran tanah.
Dalam proses KPR, AJB menjadi dokumen penting yang menunjukkan bahwa telah terjadi perpindahan secara sah/legal antara penjual dan pembeli. Tanpa adanya AJB maka tidak ada perjanjian telah terjadi jual-beli rumah antara penjual dan pembeli. AJB menjadi salah satu komponen penting dalam biaya-biaya yang perlu dipersiapkan sebelum mengajukan KPR. Selain itu, AJB juga merupakan salah satu dokumen syarat jika penjual ingin memproses penerbitan SHM atau SHGB.
Baca juga artikel berikut: Cara Buat IMB Rumah: Syarat Pembuatan IMB Rumah Baru/ Lama/ Renovasi dan IMB Hilang
Beda PPJB, PJB dan AJB
Sebelum membuat AJB ada beberapa istilah lain yang perlu diperhatikan, seperti PPJB, PJB dan AJB. Masing-masing istilah tersebut memilki perbedaan, yaitu:
1. Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) merupakan perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli sebelum membuat perjanjian jual beli di depan notaris PPAT. Pada umumnya saat PPJB ini pembeli akan memberikan DP kepada penjual sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati sebelumnya. Dalam perjanjian PPJB biasanya penjual dan pembeli akan menyepakati harga rumah, waktu pelunasan serta waktu pembuatan AJB.
Tujuan PPJB umumnya adalah sebagai tanda agar penjual tidak menawarkan properti yang dijual kepada pihak lain. Peraturan terkait PPJB ini dituangkan dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.09/KPTS/M/1995. Dalam peraturan ini pihak penjual hanya berfokus pada developer perumahan. Di dalamnya mengatur tentang kewajiban yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli, jaminan penjual serta serah terima properti. Di dalamnya diatur pula mengenai penggunaan bangunan, pemeliharaan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli dan penyelesaian sengketa.
Pemerintah juga mengakomodasi perjanjian ini dengan payung hukum lain yaitu Undang-undang No. 4 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Dalam pasal 42, PPJB diperbolehkan asalkan sudah terjadi kesepakatan terkait:
- Status kepemilikan tanah
- Isi Perjanjian
- Telah memiliki izin mendirikan bangunan induk
- Tersedianya prasarana, sarana dan utilitas umum
- Bangunan setidaknya sudah berdiri 20%
Ada beberapa hal penting yang perlu dicantumkan dalam PPJB yaitu:
- Objek yang dibeli
- Kewajiban dan jaminan penjual
- Kewajiban bagi pembeli
- Isi perjanjian sesuai dengan ketentuan pemerintah
2. Pengertian Perjanjian Jual Beli (PJB)
PJB atau pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang menyatakan bahwa penjual akan menjual properti miliknya kepada pembeli dan disaksikan oleh notaris. PJB sangat penting untuk menghadapi situasi pembayaran belum lunas atau pajak jual beli yang belum terbayarkan.
Ada 2 jenis PJB, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas yaitu:
- PJB lunas dibuat jika seluruh pembayaran jual beli rumah sudah lunas namun pembeli masih memiliki kewajiban pajak yang belum dibayarkan atau AJB masih dalam proses pembuatan. Dalam PJB lunas biasanya penjual akan memberikan kuasa kepada pembeli untuk menandatangani AJB tanpa disaksikan oleh penjual
- PJB tidak lunas dibuat jika pembeli belum melunasi tanggungan pembayarannya. Dalam PJB ini akan tercantum cara atau termin pembayaran, pelunasan atau sanksi jika salah satu pihak melakukan wanprestasi.
Beberapa pajak yang perlu dibayarkan penjual dan pembeli sebelum AJB diterbitkan yaitu pajak penghasilan (PPh), Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) dan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa sebelum membuat AJB penjual dan pembeli akan membuat PPJB dan PJB terlebih dahulu. Setelah semua isi perjanjian dalam PPJB dan PJB terpenuhi maka AJB bisa diproses dan diterbitkan melalui PPAT.
Baca juga: Biaya BPHTB Gratis : Syarat / Cara Hitung BPHTB Jual Beli
Syarat Pembuatan AJB di Notaris PPAT
Setelah proses PPJB dan PJB terlewati, penjual dan pembeli akan mengajukan penerbitan AJB (Akta Jual Beli) kepada PPAT. AJB menjadi dokumen yang sangat diperlukan jika pembeli ingin menerbitkan sertifikat (SHM/SHGB). Beberapa syarat untuk mengajukan penerbitan AJB yaitu:
1. Dokumen Properti
Ada beberapa dokumen properti yang harus dilengkapi jika ingin mengajukan AJB yaitu:
- PBB (asli) 5 tahun terakhir berikut tanda terima setorannya
- Sertifikat tanah asli
- IMB asli
- Bukti pembayaran rekening listrik, telpon dan air (jika ada)
- Surat roya dari bank jika penjual masih memiliki tanggungan
2. Dokumen Perorangan/Perusahaan
Berikut adalah dokumen yang perlu dilengkapi oleh perorangan atau perusahaan jika berniat mengajukan penerbbitan AJB, yaitu:
Biaya Pengurusan AJB di Notaris PPAT
Umumnya dalam pembuatan AJB biaya yang perlu dikeluarkan adalah 1% dari nilai transaksi / plafon KPR yang disetujui bank. Biaya 1% tersebut akan ditanggung oleh penjual dan pembeli. Dokumen AJB dapat dijadikan jaminan KPR di Bank jika developer memiliki bank rekanan namun jika developer / penjual tidak memiliki bank rekanan maka KPR tidak bisa diproses. Dokumen AJB tidak bisa otomatis dijadikan agunan kredit. Untuk menjadikan AJB sebagai agunan kredit, maka dokumen perlu diproses menjadi SHM/SHGB
Cek juga: Beda SHM dan HGB : Syarat dan Alur Penerbitan
Ajukan KPR di Sikatabis
Tertarik untuk ajukan KPR?
Cek penawaran terbaik kami di sini: Kalkulator KPR, layanan KPR kami gratis. Selain itu, Anda juga berkonsultasi dengan staff kami terkait pengajuan KPR Anda. Jika cocok, aplikasi Anda akan langsung kami kirim ke staff marketing bank.
