Home » Artikel KPR » Tips Mengajukan KPR untuk Rumah Indent

Tips Mengajukan KPR untuk Rumah Indent

Secara umum ada dua pilihan pembangunan rumah saat Anda akan mengajukan KPR yaitu KPR ready stock dan KPR inden. Rumah inden merupakan solusi jika Anda ingin membangun rumah sesuai dengan rancangan Anda atau memantau jalannya proses pembangunan. Berikut informasi terkait pengertian KPR inden, keuntungan, kekurangan tips serta prosedur pengajuan KPR indent. 

Pengertian KPR Indent

Gambar KPR rumah indent
Ilustrasi KPR Inden

Rumah indent adalah rumah yang belum selesai dibangun. Biasanya pengembang (developer) menawarkan jangka waktu tertentu hingga rumah siap huni kepada debitur. Lama proses pembangunan KPR inden umumnya 12-24 bulan hingga siap huni. Tahap awal  pengajuan KPR inden adalah memberikan booking fee (uang tanda jadi) kepada pihak developer. Calon debitur hanya dapat mengajukan KPR ruman indent 1 kali saja, sehingga jika nantinya debitur berniat mengajukan KPR kembali maka tidak boleh menerima fasilitas KPR indent.

Bank yang dapat memproses pengajuan rumah indent adalah bank yang telah menjadi rekanan developer saja. Hal ini dikarenakan biasanya rumah indent hanya memiliki 1 sertifikat induk, begitu pula dengan IMB dan PBB-nya.

Mengikuti ketentuan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, pencairan plafon rumah inden tidak dapat dilakukan sekaligus, melainkan secara bertahap. Peraturan terkait KPR Inden ada pada Peraturan BI No. 20/08/PBI tanggal 1 Agustus 2018 tentang rasio Loan to Value, dijelaskan bahwa pencairan plafon yang disetujui dilakukan secara bertahap, yaitu:

  • 30% adalah batas maksimal plafon dicairkan jika sudah melakukan tanda tangan perjanjian pembelian rumah
  • Maksimal 50% dari total jumlah plafon disetujui, jika pondasi rumah telah selesai dibangun 
  • Maksimal 90% dari plafon yang disetujui jika rumah hampir selesai = atap sudah hampir selesai
  • Sebesar 100% dari plafon yang disetujui jika sudah dilakukan serah terima rumah (akad), dilengkapi dengan perjanjian akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa hak pembebanan tanggungan.

Sebagai contoh:

Asrul mengajukan KPR rumah indent di bank yang sudah bekerjasama dengan developer perumahan. Aplikasi KPR yang diajukan Asrul disetujui oleh bank, maka tahap pencairannya adalah:

  • Saat Asrul menandatangani perjanjian pembelian rumah tersebut bank yang bersangkutan akan membayarkan 30% dari total plafon yang disetujui kepada developer
  • Saat pondasi rumah telah selesai maka bank akan membayarkan sebesar maksimal total 50% dari plafon yang disetujui. 
  • Jika rumah sudah hampir selesai, bank akan mencairkan kembali sisa plafon yang masih tersisa hingga totalnya mencapai 90% dari plafon yang disepakati.
  • Saat akad bank akan membayar sisa kekurangan dari nilai plafon yang disetujui kepada developer.

Perhatikan faktor berikut sebelum mengajukaan KPR: 5 Faktor Penting Dalam Memilih Paket KPR

 

Keuntungan Mengajukan KPR Indent

Ada beberapa keuntungan yang didapatkan calon debitur jika mengajukan KPR indent. Beberapa keuntungan yang diperoleh yaitu:

  1. Rumah indent memiliki harga yang lebih murah dibandingkan rumah ready stock (rumah siap huni)
  2. Dengan mengajukan KPR inden calon debitur dapat menentukan sendiri luas dan bentuk rumah
  3. KPR indent umumnya memiliki banyak promo menarik seperti doorprize, DP 0%, promo cicilan, hadiah motor, dll. 
  4. Maksimal plafon disetujui bisa mencapai 90% dari harga rumah.

 

Kekurangan KPR Indent

Di sisi lain, KPR indent memiliki beberapa kekurangan yang perlu diwaspadai, yaitu:

  1. Pembeli tidak dapat langsung menempati rumah, karena rumah masih dalam tahap pembangunan sehingga pembeli memerlukan biaya tambahan untuk sewa rumah.
  2. Resiko developer kabur (wanprestasi). Hal ini tentunya harus dipertimbangkan sebelum mengajukan KPR indent karena status rumah belum jadi dan surat-surat belum pecah (atas nama pribadi), sehingga resiko pengembang kabur menjadi lebih besar. 
  3. Tidak semua bank bisa memproses. Hanya bank yang sudah menjadi rekanan developer saja yang bisa memproses. Hal ini tentu menyulitkan debitur yang ingin memilih bank dengan tawaran bunga terbaik. 
  4. Umumnya rumah yang menawarkan KPR indent berada di daerah yang cukup jauh dari perkotaan dan fasum (fasilitas umum).

 

Tips Mengajukan KPR Indent

Sebelum mengajukan pembelian rumah indent, cermati tips membeli rumah indent berikut: 

1. Pastikan Legalitas Tanah

Sebelum mengajukan KPR indent, hal utama yang perlu Anda pastikan adalah dokumen legalitas KPR inden. Umumnya saat membangun kompleks perumahan, pengembang akan memiliki 1 dokumen induk yaitu (dokumen IMB, PBB dan surat-surat legalitas badan). Semua dokumen ini harus Anda pastikan keabsahannya guna menghindari kemungkinan rumah dibangun di atas tanah sengketa.

2. Cari Informasi terkait Kredibilitas Developer

Berbeda dengan rumah ready stock, rumah inden membutuhkan waktu yang cukup lama hingga siap huni, sehingga proses pemecahan surat-surat juga baru dapat dilakukan setelah rumah siap huni. Penting untuk Anda memastikan kredibilitas pengembang. Cari informasi sebanyak mungkin terkait proyek perumahan yang pernah dijalankan developer untuk tahu kemungkinan developer kabur (wanprestasi).

Ada baiknya Anda membuat perjanjian di depan notaris, terkait prosedur serta dana yang didapatkan jika sewaktu-waktu pengembang melakukan wanprestasi atau telat dalam membangun rumah. Pastikan juga Anda melakukan semua perjanjian jual-beli rumah bersama notaris, hal ini berguna jika sewaktu-waktu terjadi sengketa atau developer kabur, Anda masih memiliki hak atas rumah.

3. Bayarkan DP jika KPR sudah Disetujui Bank

Pembayaran DP dan dana lain yang berhubungan dengan rumah wajib dilakukan setelah KPR disetujui bank. Jangan pernah menyetujui pembayaran DP di bawah tangan. Hal ini dikarenakan bank tidak akan mengakui pembayaran DP yang dilakukan tanpa bukti transaksi. Bukti transaksi pembayaran DP yang diterima oleh bank adalah bukti transfer melalui bank.

4. Segera Ajukan Pemecahan Dokumen saat Rumah Siap Huni

Saat proses KPR sudah disetujui dan rumah telah siap huni, mintalah pengembang untuk segera melakukan pemecahan dokumen baik SHM/SHGB, IMB dan PBB. Hal ini berguna, jika sewaktu-waktu Anda berniat mengajukan take over atau mengagunkan rumah untuk mengajukan Kredit Multi Guna (KMG).

 

Prosedur Pengajuan KPR Indent

Tidak banyak perbedaan antara tahapan pengajuan KPR ready stock dan KPR indent, berikut adalah proses KPR rumah indent yang perlu dicermati. Perhatikan beberapa syarat berikut agar pengajuan KPR dapat disetujui:

Gambar tahapan pengajuan KPR indent
Infografis Prosedur Pengajuan KPR Inden

 

  • Pembayaran booking fee, besarannya bervariasi yaitu sekitar Rp. 5 juta – Rp. 10 juta
  • Melakukan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), di dalam perjanjian tersebut berisi tentang detail rumah dan kewajiban masing-masing pihak, proses penandatanganan serah terima booking fee harus disaksikan oleh notaris
  • Penyerahan dokumen KPR ke pihak bank
  • Pembayaran uang muka (DP) dilakukan setelah diperoleh besaran plafon yang disetujui bank dan harus disaksikan oleh notaris. Selain pembayaran DP ada juga biaya appraisal, provisi, asuransi kebakaran, asuransi jiwa, BPHTB, dll
  • Akad kredit merupakan tahap penandatanganan dokumen yang disaksikan oleh notaris. Saat akad kredit berlangsung biasanya ada beberapa dokumen KPR yang ditandatangani yaitu: AJB, Pajak, Sertifikat dan APHT
  • Pembayaran cicilan dilakukan setiap bulan sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati dengan bank
  • Evaluasi, pada tahap ini bank akan mengevaluasi kinerja pengembang dengan parameter, untuk rumah 1 lantai maksimal pembangunan 12 bulan, sedangkan rumah 2 lantai sekitar 18 bulan. Jika ternyata penyelesaian lebih lama dari perjanjian debitur bisa mengajukan keberatan dan meminta developer untuk membeli kembali rumah tersebut.
Cek Kalkulator KPR, untuk mendapatkan simulasi kredit rumah terbaik dan sesuai kebutuhan Anda.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *