Biaya pengurusan BPHTB merupakan biaya yang dibebankan kepada pembeli atas pembelian properti (rumah). Peraturan terkait BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) berbeda-beda di setiap daerah. Ada banyak jenis BPHTB, namun yang paling umum adalah BPHTB jual beli dan BPHTB waris / hibah. Berikut informasi terkait biaya BPHTB, syarat dan cara menghitung BPHTB.
- Apa itu BPHTB?
- BPHTB Jual Beli
- Syarat Bayar BPHTB Jual Beli
- Cara Menghitung BPHTB
- Syarat BPHTB Gratis di Jakarta
Apa itu BPHTB?
Biaya BPHTB adalah biaya yang harus dibayarkan pembeli atas pembelian tanah atau bangunan. Secara ringkas BPHTB adalah biaya yang dibayar oleh pembeli sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah. Peraturan terkait BPHTB terdapat pada UU. No. 20 tahun 2000. Di dalam UU BPHTB ini pada pasal 2 dijelaskan bahwa yang masuk ke dalam objek pembayaran BPHTB yaitu:
- Jual-beli,
- Tukar-menukar,
- Hibah
- Hadiah atau wasiat
- Waris
- Pemasukan dalam perseroan badan hukum,
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukan pembeli dalam lelang
- Pelaksanaan putusan hakim yang memiliki kekuatan hukum tetap
- Penggabungan usaha
- Peleburan usaha
- Pemekaran usaha, dan
- Hadiah
Namun hanya ada beberapa BPHTB yang biasa diproses di masyarakat yaitu BPHTB jual beli dan BPHTB waris / hibah. Pembayaran BPHTB untuk saat telah dialihkan ke pajak daerah. Pembayaran BPHTB masuk ke dalam kategori bea dan bukan digolongkan sebagai pajak, karena:
- Pajak dibayar saat sudah terjadi proses jual-beli properti, namun karena pembeli membayar BPHTB sebelum terjadinya transaksi maka pembayaran tersebut disebut sebagai bea
- Pembayaran dapat dilakukan sewaktu-waktu dan tidak menentu sedangkan pajak dibayar pada waktu yang sama.
Baca juga: Proses KPR
BPHTB Jual Beli
Biaya BPHTB jual beli rumah merupakan biaya yang dibebankan kepada pembeli, sedangkan bagi penjual akan dikenakan PPH (Pajak Penghasilan). Besarnya BPHTB dihitung berdasarkan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak). Singkatnya, NPOP merupakan nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Ada beberapa faktor yang menyebabkan nilai NPOP menjadi rendah, yaitu:
- Daerah direncanakan sebagai tempat pembuangan sampah
- Dekat dengan pemakaman
- Lokasi yang berada dekat saluran listrik ekstra tinggi atau sutet
- Daerah yang berpotensi konflik, dan
- Daerah sengketa
PPH atas peralihan tanah dihitung sebesar 5% dari NOP (Nilai Objek Pajak) dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dikurangi dulu dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) kemudian dikali 5%. Besar NPOPTKP berbeda-beda setiap daerah. Anda dapat memastikan besarnya nilai NPOPTKP di kantor pajak, badan pertanahan atau ke PPAT.
Cek layanan Kalkulator KPR kami untuk mendapatkan rekomendasi bank termurah
Syarat Bayar BPHTB Jual Beli
Ada beberapa syarat yang perlu dipersiapkan pembeli untuk bayar BPHTB jual beli yaitu:
- SSPD BPHTB atau surat setoran pajak daerah BPHTB yang dapat diambil di Badan Pajak dan Retribusi Daerah
- Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
- Fotokopi KTP wajib pajak
- Fotokopi STTS/Struk ATM pembayaran PBB 5 tahun terakhir
- Fotokopi bukti Kepemilikan Tanah, seperti (Sertifikat, AJB (Akta Jual Beli), Letter C atau Girik)
Cara Menghitung BPHTB
Besar NPOPTKP masing-masing daerah memang berbeda, namun berdasarkan UU No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 dijelaskan bahwa minimum nilai NPOPTKP adalah Rp. 60 juta untuk setiap wajib pajak.
Cara hitung BPHTB jual beli adalah
Tarif Pajak 5% X Dasar Pengenaan Pajak (NPOP-NPOPTKP)
Contoh:
Dina menjual rumah dengan luas 1.000 m2 seharga Rp. 800 juta di DKI Jakarta, berapakah biaya BPHTB yang harus dibayar?
- NPOPTKP di DKI Jakarta = Rp. 80 juta
- Nilai NPOP = Rp. 800 juta
Jadi,
- 5% X (Rp. 800 juta – Rp. 80 juta)
- 5% X Rp. 720 juta = Rp. 36 juta
Maka besar biaya BPHTB yang harus dibayarkan oleh Dina adalah Rp. 36 juta.
Syarat BPHTB Gratis di Jakarta
Khusus untuk wilayah DKI Jakarta mengikuti Pasal 4 Pergub Provinsi DKI Jakarta No. 193 tahun 2016 dijelaskan bahwa pengajuan BPHTB bisa dikurangi jumlahnya bahkan gratis. Berikut adalah syarat untuk mengajukan pembebasan biaya BPHTB adalah:
- Fotokopi KTP daerah
- Fotokopi NPWP
- Surat pernyataan wajib pajak orang pribadi
- Surat keterangan yang berisi keterangan terkait NIK, nomor wajib pajak, alamat wajib pajak, alamat ojek pajak dan uraian permohonan.
Selain memberikan pembebasan biaya BPHTB, Pemprov Jakarta juga menetapkan BPHTB gratis dengan syarat berikut: