Aturan terkait besaran DP sangat berkaitan erat dengan aturan LTV (loan-to-value) yang ditetapkan oleh BI. Berikut informasi terkait LTV rumah siap huni, rumah inden dan cara hitung LTV:

• • Dana yang Perlu Dipersiapkan Sebelum Beli Rumah
  • Aturan Loan to Value Rumah Siap Huni
  • Cara Menentukan Besar DP Rumah Pertama
  • Tips Mengumpulkan DP Rumah Pertama

Dana yang Perlu Dipersiapkan Sebelum Beli Rumah

Selain mempersiapkan dana untuk beli rumah, Anda juga perlu mempersiapkan beberapa biaya berikut untuk mengajukan pembelian rumah secara KPR, yaitu: 

1. DP Rumah

DP rumah merupakan salah satu biaya utama yang perlu disiapkan untuk beli rumah. Biasanya bank maksimal akan menyetujui plafon kredit untuk rumah baru (primary) maksimal sebesar 90%, sehingga calon debitur perlu menyiapkan 10% dari harga rumah sebagai DP (di luar biaya lain-lain). Sedangkan, untuk rumah secondary atau sertifikat sudah pecah dari induk biasanya maksimal plafon yang disetujui adalah 80-85%, sehingga calon debitur perlu menyiapkan sekitar 15-20% sebagai DP. Sedangkan aturan untuk pembelian rumah subsidi, DP yang perlu disiapkan sekitar 1% dari plafon kredit.

2. Biaya Appraisal

Arti biaya appraisal adalah penaksiran pihak bank atas rumah dengan tujuan untuk menilai harga rumah tersebut. Besaran biaya appraisal masing-masing bank berbeda-beda. Namun ada beberapa bank yang memberikan gratis biaya appraisal. Biasanya rumah dengan plafon kredit <1 M biaya appraisal = gratis.

Baca juga : Biaya Appraisal KPR Gratis, Cek Daftar Bank Di sini

3. Biaya Notaris

Umumnya bank membebankan biaya notaris kepada calon debitur. Besar biaya notaris umumnya ditentukan oleh notaris yang dituju atau sesuai dengan ketentuan bank. 

Cek juga: Ketentuan SKMHT dan APHT 

4. Biaya Administrasi

Saat mengajukan KPR Anda akan dikenakan biaya administrasi, besar biaya administrasi juga bervariasi dan berbeda-beda di setiap bank, umumnya sekitar Rp. 500 ribu atau 0,1% dari plafon kredit. 

5. Biaya lain-lain

Biaya lain-lain KPR umumya terdiri dari biaya provisi, biaya asuransi kebakaran, asuransi jiwa, BPHTB dll.

Aturan Loan to Value / LTV Rumah Siap Huni

LTV KPR Bank Indonesia atau Loan to value ratio merupakan aturan BI terkait maksimum plafon kredit yang boleh diberikan oleh bank kepada debitur. Ketentuan ini sangat berpengaruh pada besaran DP yang harus dibayar jika Anda mengajukan KPR. Untuk pembelian rumah pertama, umumnya LTV akan lebih besar dibandingkan pembelian rumah kedua dan selanjutnya. 

Aturan terkait LTV terdapat pada Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI tanggal 1 Agustus 2018. Berikut aturan terkait LTV pembelian rumah siap huni. Fasilitas = pembelian rumah pertama, fasilitas II = pembelian rumah kedua.

Tips Mengumpulkan DP untuk Rumah Pertama 

DP merupakan salah satu komponen biaya KPR yang cukup besar jumlahnya. Untuk itu, Anda perlu menyiapkan dananya sebaik mungkin. Sebaiknya jangan tergiur dengan tawaran DP 0%, karena semakin kecil DP = cicilan semakin besar. Untuk menyiapkan DP rumah pertama ada beberapa tips yang dapat Anda terapkan agar bisa mengumpulkan DP, yaitu:

1. Buat Pos Penghasilan 

Untuk dapat mengumpulkan DP rumah, sebaiknya Anda membuat tabungan dan membagi pos keuangan berdasarkan penghasilan. Untuk Anda yang sudah berkeluarga bisa cek cara membagi pos keuangan di sini: Pos Keuangan Rumah Tangga. Anda bisa menyesuaikan pos keuangan sesuai dengan kondisi keluarga dan penghasilan bulanan Anda.

Selain itu, Anda juga bisa menerapkan pos penghasilan sederhana dengan mengalokasikan beberapa persen dari gaji bulanan untuk keperluan tertentu, misal: Gaji per bulan Anda Rp. 10 juta, maka kira-kira pos keuangannya adalah:

• Sisihkan 10% atau sekitar Rp. 1 juta untuk dana sedekah/infaq/zakat
• Sisihkan 10% atau sekitar Rp. 1 juta untuk pos dana darurat. Dana ini hanya bisa digunakan untuk keperluan mendesak
• 25% untuk dana cicilan atau sekitar Rp. 2,5 juta. Sebaiknya batasi kredit yang Anda miliki, khususnya kredit untuk kebutuhan konsumtif. Rasio kredit memiliki peranan penting dalam pengajuan KPR, sangat disarankan maksimal kredit yang Anda miliki tidak lebih dari 25-40% dari gaji. Semakin besar cicilan semakin kecil kemungkinan pengajuan KPR Anda diterima
• 35% atau sekitar Rp. 3,5 juta untuk memenuhi dana sehari-sehari atau kebutuhan hidup selama 1 bulan 
• 20% sisanya atau sekitar Rp 2,5 juta dapat Anda sisihkan untuk dana tabungan untuk DP KPR rumah

Jumlah dan besaran porsi dana di atas dapat Anda sesuaikan dengan kebutuhan dan target tabungan Anda. Anda juga bisa menggunakan fitur autodebet pada rekening, agar setiap bulannya dana dapat terpotong secara otomatis sesuai dengan nominal yang ingin ditabung.

2. Andalkan Investasi

Anda juga bisa mengalihkan dana tabungan ke investasi. Selain bisa digunakan untuk menyimpan dana,  investasi juga bisa memberikan imba/return. Jika Anda berniat mengumpulkan DP melalui investasi, kami sarankan Anda memilih instrumen investasi yang aman dengan profil resiko rendah. Beberapa instrumen investasi yang bisa dipilih adalah reksadana, obligasi, dan emas. Ketiga instrumen investasi tersebut cukup aman dan tidak memiliki resiko tinggi. 

Jika bingung untuk mulai investasi, Anda bisa coba untuk menggunakan aplikasi investasi. Berikut beberapa aplikasi yang kami rekomendasikan, yaitu:

A. Bibit

Bibit merupakan salah satu aplikasi yang dapat digunakan untuk investasi reksadana, obligasi, pasar uang dan saham. Aplikasi ini menggunakan bantuan kecerdasan buatan yang dapat membantu Anda memilih investasi paling sesuai berdasarkan profil risiko yang Anda pilih. Aplikasi ini dapat diunduh di  Playstore dan di Apps Store. Aplikasi ini juga aman dari resiko penipuan karena telah mendapatkan izin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

B. Tanam Duit

Tanam Duit merupakan aplikasi yang menawarkan fitur reksadana, obligasi, SBN, asuransi hingga investasi emas. Anda bisa menanam modal reksadana mulai dari Rp. 50 ribu. Aplikasi ini juga memiliki metode pembayaran yang mudah, yaitu bisa melalui transfer virtual account bank, via Gopay, Dana, Shopee pay dan Link Aja. Aplikasi ini juga aman karena diawasi oleh OJK dan Agen Penjual Reksadana (APERD). Anda bisa mengunduh aplikasi ini melalui Playstore dan Apps Store. 

C. Bareksa

Bareksa memiliki beberapa fitur unggulan, yaitu: investasi reksadana, SBN dan Bareksa Umroh. Aplikasi ini memiliki metode pembayaran yang terbatas, yaitu hanya via Ovo dan transfer bank. Salah satu keunggulan aplikasi ini adalah Anda tidak dikenakan subscription fee. Aplikasi ini juga telah diawasi oleh OJK dan APERD. Anda bisa mengunduh aplikasi ini via Playstore atau Apps Store

D. Pegadaian

Untuk Anda yang lebih tertarik investasi emas, Anda bisa coba aplikasi Pegadaian Digital. Anda bisa mulai investasi emas dengan modal Rp. 50 ribu. Selain beli, Anda bisa juga jual emas langsung di Pegadaian. Anda bisa mengunduh aplikasinya melalui Apps Store atau Playstore

E. Orori

Sebenarnya Orori merupakan aplikasi untuk menjual perhiasan, namun platform ini telah bekerjasama dengan PT. Aneka Tambang, Tbk (ANTAM). Aplikasi ini juga bekerjasama dengan Tokopedia untuk menjual emas di marketplace. Salah satu keunggulan Orori adalah mereka menyediakan layanan untuk mencetak emas batang, namun dikenakan biaya tambahan. 

Selain memanfaatkan beberapa aplikasi di atas, Anda juga bisa membeli reksadana, emas atau instrumen investasi lainnya melalui aplikasi dompet digital dan beberapa marketplace seperti Bukalapak dan Tokopedia.

Cek seputar investasi emas lengkap di sini: Investasi Emas: Tips + Tempat Nabung Emas Terbaik

3. Cari Penghasilan Tambahan

Anda juga bisa mengumpulkan biaya untuk DP rumah dengan cara mencari penghasilan tambahan. Cara ini efektif untuk Anda yang ingin menabung namun tidak ingin mengganggu uang bulanan. Ada beberapa ide penghasilan tambahan yang bisa Anda coba seperti jualan makanan, reseller / dropshipper produk tertentu, freelance atau fotografi. Jika Anda berniat untuk menghasilkan pendapatan tambahan, sebaiknya pilih pekerjaan yang porsi kerjanya tidak melebihi porsi pekerjaan utama. Anda juga bisa pilih pekerjaan yang sesuai dengan keahlian dan kemampuan yang dikuasai. 

Baca juga:Ide Bisnis untuk Ibu Rumah Tangga

4. Manfaatkan Bantuan Uang Muka dari Pemerintah

Pemerintah juga menyediakan bantuan uang muka khusus untuk PNS. Program ini ditangani oleh Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan-Pegawai Negeri Sipil (Bapertarum-PNS). Bapertarum merupakan bantuan uang muka rumah (DP) KPR bagi PNS dengan penawaran tenor yang menarik. Namun berdasarkan informasi terbaru, setelah diterbitkannya PP Tapera, rencananya program ini akan dialihkan ke program Tapera oleh pemerintah. 

5. Ajukan PUMP BPJS Ketenagakerjaan

Bagi Anda yang tergolong dalam kategori MBR/Masyarakat Berpenghasilan Rendah, Anda bisa coba untuk mengajukan PUMP/Pinjaman Uang Muka Perumahan di BPJS Ketenagakerjaan. Dengan pinjaman PUMP Anda bisa mendapatkan plafon kredit maksimum Rp. 50 juta. Cek ketentuan lengkapnya di sini: KPR di BPJS Ketenagakerjaan

6. Ajukan Pinjaman KTA

Jika sulit untuk melakukan beberapa poin di atas, salah satu cara lain yang dapat dicoba adalah dengan mengajukan Kredit Tanpa Agunan/KTA. Anda bisa cek syarat dan ketentuan terkait KTA di sini:

• KTA Cicilan Jangka Panjang (Hingga 15 Tahun) Terbaik
• KTA untuk Gaji di bawah 3 juta: Panin, Maybank, CIMB Niaga, BCA, Danamon
• KTA untuk Wirausaha 2020: Pinjaman tanpa slip gaji Terbaik
• Pinjaman KTA dengan Agunan SK Pegawai 2020 Terbaik

Namun jika Anda berniat untuk mengajukan KTA, sebaiknya Anda juga mempertimbangkan cicilan KPR nantinya, karena besar kemungkinan Anda akan membayar cicilan KPR dan KTA berbarengan. Untuk berkonsultasi seputar pengajuan KPR Anda bisa cek dan ajukan KPR via Sikatabis di sini: Apply KPR di Sikatabis

The post Tips Mengumpulkan DP untuk Rumah Pertama appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

• Metode Bayar KPR dengan Pengembang
• Prosedur Umum KPR Developer
• Keuntungan Mengajukan KPR via Pengembang
• Kekurangan KPR via Pengembang
• Tips Aman Mengajukan KPR via Developer

Metode Bayar KPR dengan Pengembang

KPR developer adalah proses jual beli rumah yang dilakukan antara debitur ke pengembang (developer) tanpa menggunakan campur tangan bank sebagai penyedia kredit. KPR langsung ke developer merupakan salah satu cara yang digunakan untuk menghindari tingginya bunga perbankan. Umumnya pengembang juga memberikan banyak penawaran menarik yang membuat debitur lebih tertarik untuk mengajukan KPR lewat pengembang. Ada beberapa skema pembayaran KPR langsung via pengembang, yaitu:

1. Pembelian secara Cash Keras (Tunai)

Umumnya pengembang akan menawarkan harga rumah yang jauh lebih murah jika Anda memilih metode bayar cash keras. Keuntungan lain pembayaran secara tunai adalah Anda tidak akan terbebani dengan cicilan bulanan dan bebas dari riba. Selain itu jika sewaktu-waktu Anda membutuhkan dana darurat, sertifikat rumah dapat dijadikan sebagai jaminan untuk mengajukan Kredit Multi Guna (KMG).

Kredit Renovasi Rumah bunga Rendah: Tanpa Agunan vs Pakai Agunan

2. Pembayaran Cash Bertahap 

Salah satu opsi beli rumah lain yang ditawarkan oleh pengembang adalah cash bertahap. Harga rumah cash bertahap umumnya lebih murah dibandingkan jika beli rumah secara kredit. Dalam cash bertahap debitur tidak dibebankan bunga. Biasanya pengembang akan memberikan tenor 1-5 tahun untuk debitur melunasi rumah. Beberapa developer menerapkan sistem DP (down payment) untuk metode pembayaran rumah secara cash bertahap. Namun ada juga pengembang yang membagi jumlah cicilan yang harus dibayarkan sesuai dengan harga rumah dan tenor yang disepakati tanpa mensyaratkan adanya DP. 

3. Kredit Rumah dengan Jangka Waktu Tertentu

KPR lewat pengembang adalah salah satu opsi yang dapat Anda ajukan jika berminat untuk mengajukan kredit rumah dengan bunga yang rendah atau tanpa bunga. Keuntungan KPR melalui pengembang adalah Anda tidak perlu melakukan BI checking. Beberapa developer juga menawarkan program Dp 0% untuk pengajuan KPR langsung ke pengembang. Tenor yang biasanya ditawarkan oleh developer juga cukup panjang yaitu 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun hingga 25 tahun.

Prosedur Umum KPR Developer

Masing-masing pengembang memiliki ketentuan tersendiri terkait pengajuan KPR langsung ke developer. Berikut ini adalah prosedur umum jika Anda berniat untuk mengajukan KPR rumah melalui pengembang, yaitu:

• Calon debitur perlu melakukan pemesanan rumah ke pengembang, kemudian calon debitur akan mendapatkan Surat Pemesanan Pembelian Rumah (SPPR)
• Calon debitur dan pengembang melakukan perjanjian jual beli rumah dan menandatangani SPPR dihadapan notaris
• Calon debitur melakukan pembayaran DP sesuai kesepakatan dan membayar cicilan yang telah disepakati hingga tenor kredit berakhir.

Baca juga:

KPR tanpa DP

5 Faktor Penting Dalam Memilih Paket KPR

Keuntungan Mengajukan KPR via Developer

Ada beberapa keuntungan yang dapat Anda peroleh jika mengajukan KPR langsung ke developer, yaitu:

1. Penawaran Bunga Rendah

Berbeda dengan KPR di bank yang menerapkan skema bunga flat, floating atau fix rate yang cukup tinggi. Sebaliknya KPR lewat pengembang menawarkan bunga yang rendah, bahkan beberapa developer menerapkan kredit tanpa bunga. Keuntungan lain KPR via pengembang yaitu pilihan tenor kredit yang dapat disesuaikan dengan kemampuan finansial Anda. 

2. DP Bisa Disesuaikan, Beberapa Pengembang Menawarkan Free DP

Berbeda dengan KPR di bank yang mensyaratkan besaran DP sekitar 15-20% untuk rumah siap huni dan sekitar 10% untuk rumah indent, KPR lewat pengembang memberikan keleluasaan bagi Anda untuk mengajukan besaran DP sesuai dengan kemampuan finansial Anda. Namun perlu diingat bahwa pengajuan kredit dengan DP yang minim tentu membuat cicilan per bulan yang harus dibayarkan menjadi lebih tinggi.

3. Proses Administrasi yang Mudah

Dokumen yang perlu disiapkan untuk pengajuan KPR via pengembang tentu lebih sedikit dibandingkan jika Anda mengajukan KPR ke bank. Hal ini dikarenakan pengajuan KPR melalui pengembang tidak mewajibkan Anda melakukan BI checking, sehingga dokumen yang perlu dilengkapi menjadi lebih sedikit.

4. Proses yang Cepat

Proses pengajuan KPR via pengembang tentu lebih cepat dibandingkan KPR di bank. Jika menggunakan fasilitas KPR di bank Anda perlu melewati beberapa tahapan pengajuan KPR seperti appraisal, wawancara dan beberapa proses lain yang sudah menjadi standar pengajuan KPR di bank. Namun jika Anda mengajukan KPR langsung ke pengembang proses akan lebih sederhana dan pengajuan KPR dapat disetujui lebih cepat 

5. Minim Biaya Tambahan

Pengajuan KPR via bank akan membebankan beberapa biaya tambahan kepada debitur seperti, biaya administrasi, biaya provisi, biaya appraisal, biaya asuransi, dll. Berbeda dengan kredit rumah via developer yang tidak memerlukan biaya tersebut karena pengajuan KPR Anda langsung diproses oleh pengembang.

Kekurangan KPR via Developer

Ada banyak keuntungan yang ditawarkan jika Anda mengajukan KPR via developer, namun dibalik banyaknya keuntungan tersebut ada beberapa kekurangan dari KPR lewat pengembang, yaitu:

1. Resiko Pengembang Melakukan Wanprestasi

Kekurangan utama dari kredit rumah via developer adalah resiko pengembang melakukan wanprestasi, misal kabur atau ternyata rumah dibangun di atas tanah sengketa. Hal ini sangat perlu diwaspadai. Anda  perlu membuat perjanjian terkait kewajiban developer jika suatu saat terbukti melakukan wanprestasi di hadapan notaris.

2. Sertifikat Masih Atas Nama Developer

Kekurangan lain dari KPR via developer adalah sertifikat masih atas nama developer. Untuk menghindari kemungkinan developer kabur Anda perlu segera mengurus proses balik nama sertifikat rumah segera setelah menandatangani perjanjian jual beli rumah dan menyetor DP. 

3. DP 0% Justru Menjadikan Cicilan Semakin Besar

Penerapan DP 0% yang marak dipromosikan oleh pengembang justru menjadi kekurangan dari KPR via developer. Hal ini dikarenakan semakin kecil DP yang dibayar maka cicilan akan semakin besar dan kemudian akan berdampak pada meningkatnya resiko Anda menunggak kredit atau gagal bayar KPR.

4. Resiko Rumah Tidak Dapat Dihuni Tepat Waktu

Resiko lain yang juga menjadi kekurangan KPR langsung ke developer adalah kemungkinan rumah siap huni tidak tepat waktu. Biasanya rumah yang Anda beli via developer tidak langsung jadi (ready stock). Anda akan diminta untuk menunggu selama beberapa waktu sesuai dengan kesepakatan hingga rumah siap huni. Namun seringkali developer telat menyelesaikan pembangunan rumah sehingga Anda perlu menunda untuk pindah ke rumah baru.

Tips Aman Mengajukan KPR via Developer

Ada beberapa tips aman untuk mengajukan KPR via pengembang yaitu:

• Pilih developer yang memiliki rekam jejak baik untuk mengurangi resiko developer kabur dan melakukan wanprestasi
• Lakukan semua penandatanganan perjanjian jual beli rumah di hadapan notaris agar kepemilikan rumah atas nama Anda dapat diakui sah secara hukum. 
• Cek mekanisme, prosedur dan jumlah kompensasi yang diterima jika developer melakukan wanprestasi atau rumah telat dibangun.
• Lakukan proses balik nama pada semua dokumen rumah segera setelah KPR disetujui oleh developer. Hal tersebut guna meminimalisir kemungkinan Anda tidak memiliki hak atas rumah jika sewaktu-waktu terjadi sengketa atas rumah.

The post Prosedur dan Tips Mengajukan KPR Developer appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

PERSIAPAN UANG (di luar KPR) untuk beli RUMAH

Besar pinjaman KPR / KPA dari bank dibatasi oleh Bank Indonesia (BI), dan tidak bisa 100%. Seorang pembeli rumah perlu menyiapkan uang untuk :

1. DP (uang muka) ke penjual yang besarnya = Harga rumah – Pinjaman bank.

2. Pajak dan biaya lain seperti asuransi, notaris, appraisal, provisi, administrasi, dll. Total pajak dan biaya ini antara 5% s.d. 7.5% dari harga rumah.

3. Biaya konsultasi SikatAbis.com = Gratis

Semua biaya di atas perlu dilunasi sebelum akad KPR, dan bukti pembayarannya dibawa ke akad. Maksimal plafon pinjaman KPR :

a. Properti baru (primary) = 90%.

b. Properti bekas (secondary) = 80% (pemerintah mengijinkan sampai 90% seperti tertera di tabel, tapi secara internal, bank memutuskan untuk membatasi sampai 80% saja) :

 Jadi, misalkan anda :

• ingin membeli apartemen second dengan luas bangunan 50m seharga Rp 500 juta
• saat ini tidak ada cicilan kredit properti lain
• ingin aplikasi KPR ke bank konvensional seperti BCA

Maka uang yang perlu disiapkan sebesar 100% – 80% (DP ke penjual) + 7.5% untuk pajak dan biaya = sekitar 27.5% dari harga apartemen = Rp 137.5 juta

Cara bank menentukan besar plafon KPR

Bank bersedia memberikan pinjaman KPR ke pembeli rumah karena adanya jaminan (berupa rumah). Untuk kontrol resiko (memastikan nilai jaminan lebih besar dari nilai pinjaman), bank melakukan appraisal, yaitu kunjungan yang dilakukan pihak ke-3 untuk estimasi nilai rumah.

Angka yang jadi patokan untuk menentukan besar plafon KPR adalah angka yg lebih kecil di antara harga dan hasil appraisal.

Jadi, misalkan apartemen di contoh atas harganya Rp 500 juta, tetapi hasil appraisal Rp 400 juta, maka angka yang jadi patokan adalah 400 juta. Besar pinjaman bank = 80% x 400 juta = Rp 320 juta

Uang yang  perlu disiapkan = 500 juta – 320 juta + (7.5% x 500 juta) = Rp 217.5 juta

Karena hasil appraisal rendah, maka uang yang perlu disiapkan pun bertambah.

BELI RUMAH tanpa DP

Beli rumah tanpa DP / uang bisa terjadi jika harga jual rumah di bawah harga pasar (nilai appraisal lebih tinggi dari harga rumah) karena penjual butuh uang. Misalkan apartemen di contoh atas harganya 500 juta, dan hasil appraisalnya 700 juta. Seharusnya angka yang jadi patokan 500 juta, tapi jika pembeli dan penjual bersepakat memberitahu bank bahwa harganya 800 juta, maka patokannya menjadi 700 juta.

Besar pinjaman bank = 80% x 700 juta = Rp 560 juta, melebihi harga apartemen yang sesungguhnya.

Untuk mengantisipasi skenario ini, bank mengharuskan pembeli membayarkan DP, pajak, dan biaya lainnya sebelum akad. Bukti pembayaran (seperti bukti transfer DP ke penjual) diserahkan pada saat akad. Dengan begini, pembeli tetap harus menyiapkan uang tersebut yang bisa didanai secara pribadi atau melalui pinjaman.

The post KPR tanpa DP appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.