Rumah disita bank adalah salah satu efek buruk dari kredit macet KPR. Ada banyak penyebab debitur kesulitan membayar cicilan KPR, seperti:
- Kurang hati-hati dalam memperkirakan cash flow saat bunga floating
- Munculnya kebutuhan mendadak dengan jumlah besar dan di luar perkiraan
- Minimnya komunikasi antara debitur dan bank sehingga kredit macet
- Sikap debitur yang tidak kooperatif saat telat bayar KPR
Padahal jika debitur telat bayar KPR rumah tidak akan langsung disita oleh bank, melainkan bank akan memberikan peringatan dan opsi lain yang memudahkan bagi debitur. Salah satu solusi kredit macet adalah dengan mengajukan restrukturisasi kredit.
Pengertian Kredit Macet
Kredit macet adalah kondisi di mana debitur tidak dapat membayar cicilan / menunggak selama lebih dari 3 bulan. Dalam Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang UU Hak Tanggungan pasal 20 dijelaskan bahwa jika debitur melakukan wanprestasi kredit macet (tidak memenuhi kewajiban pembayaran cicilan) maka bank berhak untuk menjual aset (rumah) ke pihak lain. Namun sebelum melakukan penyitaan bank akan terlebih dahulu melakukan peringatan melalui:
1. Menetapkan Denda
Penetapan denda merupakan langkah awal yang dibebankan kepada debitur jika menunggak bayar KPR. Besaran denda setiap bank berbeda-beda, namun umumnya besaran denda mencapai 0.5% dari total cicilan per bulan.
2. Memberikan Surat Peringatan
Selain denda, bank juga akan mengirimkan surat peringatan kepada debitur yang telat bayar KPR. Di dalam surat pernyataan tersebut debitur berisi teguran bagi debitur agar segera membayar cicilan KPR plus denda yang telah disepakati pada awal perjanjian kredit. Surat peringatan pertama akan dikeluarkan saat debitur telat membayar bulan pertama, bank akan menunggu maksimal 3 minggu sejak surat diterbitkan.
Jika debitur tidak memberikan respon maka bank akan mengirimkan surat peringatan kedua. Bank akan menunggu hingga rentang waktu tertentu dan jika debitur tetap tidak melakukan pembayaran maka bank akan mengirimkan surat peringatan ketiga sebelum melakukan penyitaan rumah.
3. Penyitaan atau Tindakan Lanjutan
Jika surat teguran yang telah dikirim oleh bank tetap tidak direspon oleh debitur maka bank akan melakukan tindakan lanjutan yaitu:
- Rumah akan disita atau dilelang dan hasil lelang akan sepenuhnya menjadi milik bank. Hal ini dikarenakan debitur dianggap telah melakukan wanprestasi kredit macet
- Bank akan menawarkan opsi take over jual-beli (TOJB) ke calon debitur lain
Opsi lain yang akan dilakukan bank jika debitur telat bayar KPR adalah dengan menawarkan rumah kepada calon debitur lain. Jika memilih untuk menjual rumah kepada debitur lain, maka debitur akan mendapatkan sebagian dari harga rumah yang dipotong dengan berbagai macam biaya dan denda.
Baca juga: Relaksasi KPR : Syarat + Tips Sebelum Mengajukan
Ajukan Restrukturisasi Kredit Jika Telat Bayar KPR
Opsi lelang dan TOJB tentu tidak menguntungkan bagi debitur maupun bank. Kerugian yang dialami oleh debitur adalah keilangan semua uang yang pernah dibayarkan untuk KPR, selain itu jika menerima uang pun, nominal yang diterima setelah dipotong denda jumlahnya sangat sedikit. Ada beberapa hal yang dapat dilakukan debitur untuk meminimalisir kerugian tersebut yaitu:
1. Rescheduling (Penjadwalan Ulang)
Jika debitur melakukan rescheduling KPR maka bank akan melakukan penjadwalan ulang terhadap tenor kredit debitur. Dengan bertambahnya tenor maka besaran cicilan per bulan akan semakin kecil. Selain melakukan perpanjangan tenor bank juga bisa membantu debitur untuk menyesuaikan kemampuan bayar cicilan debitur.
2. Restructuring (Penataan Ulang)
Restructuring yaitu melakukan perubahan terhadap sebagian atau seluruh persyaratan kredit KPR. Ada beberapa hal yang dapat diubah dalam proses restructuring, yaitu:
- Perubahan jadwal pembayaran
- Tenor kredit
- Persyaratan lain
Restructuring dapat dilakukan selama debitur tidak mengajukan perubahan maksimum plafon kredit (melakukan top up)
3. Reconditioning (Penetapan Kredit Ulang)
Reconditioning adalah perubahan yang menyangkut penambahan fasilitas kredit, perubahan bunga, perubahan tenor serta perubahan kredit pokok baru. Secara mudahnya pengertian reconditioning adalah mengubah kondisi kredit saat ini dan menyesuaikannya dengan kemampuan debitur
Dengan menggunakan skema reconditioning debitur dapat menurunkan suku bunga. Contohnya, di awal masa kredit bunga yang mencapai 10% bisa diubah menjadi 8% atau disesuaikan dengan kemampuan bayar debitur. Namun tidak semua debitur dapat mengajukan reconditioning. Ada beberapa kriteria yang ditetapkan oleh bank yaitu:
- Debitur mengalami kesulitan untuk membayar pokok cicilan atau bunga cicilan
- Menurut perkiraan bank debitur memiliki prospek yang baik kedepannya untuk dapat melunasi cicilan
- Debitur menunjukkan kesungguhan untuk membayar hutang
- Debitur bersikap kooperatif
Kekurangan dari reconditioning adalah debitur akan tercatat di BI checking / SID (Sistem Informasi Debitur) Bank Indonesia pernah memiliki riwayat kredit macet. Sehingga kemungkinan untuk mengajukan kredit lain akan lebih sulit
Prosedur Mengajukan Restrukturisasi KPR
Ada beberapa tahapan yang dapat dilakukan jika debitur ingin mengajukan rescheduling / restructuring dan reconditioning yaitu:
- Bank akan menelpon debitur yang memiliki masalah pembayaran dan memastikan langkah selanjutnya. Beberapa bank juga mensyaratkan debitur untuk bersikap aktif dengan menelpon customer service cabang bank yang bersangkutan
- Jika menelpon customer service pastikan untuk minta dihubungkan dengan staff yang bagian kredit macet.
- Ajukan rescheduling / restructuring / reconditioning (pilih yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan bayar)
- Minta surat keterangan dari BI terkait pengajuan rescheduling / restructuring / reconditioning
- Buat surat permohonan yang menyatakan ingin mengajukan salah satu fasilitas di atas dan ditandatangani dengan materai.
- Bank akan memproses (menyetujui / membatalkan) pengajuan debitur sesuai dengan pertimbangan bank atas kemampuan bayar debitur.
Cara Mengatasi Gagal Bayar KPR Secara Tepat
Kredit macet merupakan kerugian bagi kedua belah pihak. Bank akan mengalami kekurangan dana dan jika harus menjual rumah dengan proses lelang tentu harga jualnya menjadi lebih murah. Di sisi lain kerugian yang di dapat oleh debitur adalah kesulitan untuk mengajukan kredit kembali karena memiliki catatan di BI Checking yang buruk. Ada beberapa hal yang perlu dilakukan jika debitur kesulitan untuk bayar KPR yaitu:
- Konsultasikan dengan bank secara langsung terkait kesulitan bayar yang dialami debitur
- Menunjukkan sikap kooperatif dengan bank
- Minta solusi terbaik dari bank jika Anda mengalami kesulitan bayar KPR
Dengan ini tentunya baik debitur maupun bank akan sama-sama menemukan solusi terbaik untuk mengatasi gagal bayar KPR sehingga meminimalisir terjadinya kredit macet.
