Baik HGB maupun SHM merupakan dokumen wajib yang harus dimiliki jika Anda berniat mengajukan KPR ataupun membeli properti. Kedua dokumen ini memiliki beda. Perbedaan SHM dan HGB yang utama adalah jangka waktu, SHM tidak memiliki jangka waktu, sebaliknya HGB memiliki jangka waktu.
Berikut beberapa informasi terkait beda SHM dan HGB, pengertian HGB, biaya mengurus SHM, dll yang telah kami rangkum.
- Pengertian Hak Guna Bangun (HGB)
- Cara Mengurus HGB
- Pengertian SHM / Sertifikat Hak Milik
- Beda SHM dan HGB
- Cara Mengurus Peningkatan SHGB ke SHM
Pengertian Hak Guna Bangun (HGB)
Apa itu HGB rumah?
Hak Guna Bangun (HGB) menurut Undang-Undang Agraria pasal 35, yaitu hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang sudah dimiliki. Masa kepemilikan HGB paling lama adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun.
Keunggulan HGB adalah biaya penerbitan sertifikatnya lebih murah dibandingkan SHM. Selain itu, sertifikat HGB juga bisa dimiliki oleh WNA, artinya jika WNA ingin membeli properti di Indonesia, maka status bangunannya harus HGB bukan SHM.
Cek juga: KPR untuk WNA : Syarat dan Bank yang Bisa Proses
Salah satu kekurangan HGB adalah Anda tidak bisa merombak bangunan tanpa seizin pemilik tanah. Selain itu, tanah juga harus dipergunakan sesuai kegunaannya, misal: hanya sebagai rumah tinggal saja. Sebagai informasi, HGB harus diperbarui maksimum 2 tahun sebelum masa berlakunya habis.
Cara Mengurus HGB
Ada dua ketentuan umum dalam mengurus HGB perseorangan, yaitu:
- Jika HGB diurus untuk individual dan luas tanah kurang dari 3.000 m2 maka dapat diurus di Kepala Kantor Pertanahan
- Jika tanah perseorangan luasnya tidak lebih dari 600m2 dan kurang dari 10.000m2 maka perlu diurus di Kanwil Badan Pertanahan
Sedangkan ketentuan untuk mengurus HGB Badan, yaitu:
- Jika luas tanah maksimal 20.000m2 maka bisa diurus di Kepala Kantor Pertanahan
- Sedangkan untuk tanah dengan luas di atas 10.000m2 pengurusan HGB-nya harus di Kanwil Badan Pertanahan.
Tahapan dalam mengurus HGB, yaitu:
- Mengisi form permohonan yang ditujukan Kepala Kantor Pertanahan/Kanwil BPN dan Kepala BPN
- Pemeriksaan kelengkapan data dan survei lapangan oleh petugas Badan Pertanahan atau yang setingkat
- Penerbitan risalah dan dokumen keputusan.
- Membayar biaya pengurusan penerbitan / perpanjangan HGB
- Pembukuan HGB dan penerbitan sertifikat
- Penandatanganan SHGB dan kemudian dokumen diserahkan kepada Anda
1. Dokumen Syarat
Ada beberapa dokumen syarat untuk mengajukan penerbitan HGB, yaitu:
- Formulir permohonan
- Fotokopi KTP
- Fotokopi KK
- Sertifikat girik, tanah kavling
- Surat bukti pelepasan hak
- Putusan pengadilan
- Surat Ukur
- IMB
Cek juga :Cara Buat IMB Rumah: Syarat Pembuatan IMB Rumah Baru/ Lama/ Renovasi dan IMB Hilang
2. Biaya Perpanjangan HGB
Umumnya biaya pengurusan HGB berbeda-beda, tergantung lokasi, luas tanah, nilai dan jenis tanah. Lama penerbitan HGB untuk tanah kurang dari 2.000 m2 adalah 30 hari dan 49 hari untuk luas tanah 2.000m2 hingga 150.000m2. Sedangkan untuk tanah di atas 150.000m2 membutuhkan waktu sekitar 89 hari
Pengertian SHM / Sertifikat Hak Milik
Mengutip definisi Undang-Undang Agraria, sertifikat hak milik merupakan dokumen tertinggi dibanding dokumen sertifikat lainnya. Berbeda dengan SHGB, SHM hanya bisa dimiliki oleh WNI saja, sedangkan WNA dan warga negara Indonesia yang telah berpindah kewarganegaraan tidak bisa memiliki SHM. Sertifikat hak milik memiliki sifat yang kuat dan tidak bisa diganggu gugat. Selain itu SHM juga dapat diwariskan secara turun-temurun serta dapat dialihkan ke pihak lain.
Beda SHM dan HGB
Apa beda HGB dan SHM?
Ada beberapa bedanya SHM dan HGB yang cukup mencolok, yaitu:
Cara Mengurus Peningkatan SHGB ke SHM
Apakah HGB bisa dijadikan SHM?
Bisa, namun bangunan yang bisa ditingkatkan ke SHM hanya bangunan rumah, untuk ruko, bangunan gudang, dll tidak bisa ditingkatkan statusnya ke SHM. Berikut beberapa tahapan dalam mengurus peningkatan HGB ke SHM, yaitu:
1. Dokumen Syarat yang Dibutuhkan
Beberapa dokumen syarat yang dibutuhkan untuk peningkatan HGB ke SHM, yaitu:
- Melampirkan sertifikat HGB asli
- Fotokopi KTP dan KK
- Fotokopi dokumen IMB
- Fotokopi SPPT PBB rumah
- Membuat surat pernyataan pemilik lahan
- Surat pernyataan untuk Kepala Kantor Pertanahan
- Mengisi formulir pengajuan penerbitan SHM
Sedangkan untuk mengurus peningkatan HGB ke SHM tanah warisan, yaitu:
- Fotokopi KTP dan KK (identitas keluarga)
- Akta Jual Beli (AJB)
- Surat keterangan tanah tidak sengketa
- Surat keterangan riwayat tanah
- Surat keterangan atas tanah yang ditandatangani oleh Lurah setempat.
2. Alur Pengajuan Peningkatan HGB ke SHM
Alur pengajuan peningkatan HGB ke SHM, yaitu:
- Menyiapkan dokumen persyaratan seperti yang tertera pada poin di atas
- Mengisi formulir pengajuan peningkatan HGB ke SHM
- Mengurus biaya peningkatan di BPN (Badan Pertanahan Nasional) sesuai dengan lokasi properti
- Melakukan pembayaran biaya peningkatan HGB ke SHM
- Pengambilan sertifikat, umumnya jangka waktu HGB ke SHM diterbitkan yaitu sekitar 1 bulan hingga maksimal 6 bulan sampai SHM terbit.
3. Perkiraan Biaya Peningkatan HGB ke SHM
Ada beberapa biaya HGB ke SHM yang perlu dikeluarkan, yaitu:
a. Tarif
Untuk meningkatkan HGB ke SHM, Anda perlu mengeluarkan biaya pemasukan kas negara. Biaya ini adalah tarif wajib yang perlu dikeluarkan untuk meningkatkan HGB ke SHM, dengan ketentuan:
(2% x (NJOP tanah – Rp. 60 Juta)
Contoh:
Saat ini biaya NJOP tanah Anda Rp. 1,5 juta/m2 dengan luas tanah 150m2, maka tarif yang perlu dikeluarkan yaitu:
NJOP tanah = Rp. 1,5 juta x 150 = Rp. 225 juta
(2% x (NJOP tanah – Rp. 60 juta)
(2% x (Rp.225 juta – Rp. 60 juta)) = Rp. 3,3 juta
b. Biaya Pendaftaran
Perkiraan pendaftaran HGB ke SHM untuk tanah maksimal 600m2 adalah Rp. 50 ribu. Selain biaya urus SHM, Anda juga akan dikenakan biaya BPHTB.
Selengkapnya tentang biaya BPHTB bisa Anda cek di sini Biaya BPHTB Gratis : Syarat / Cara Hitung BPHTB Jual Beli
c. Biaya Notaris
Selain biaya di atas, Anda juga perlu mengeluarkan uang lebih untuk membayar biaya notaris. Perkiraan biaya notaris adalah Rp. 1 juta hingga Rp. 2 juta.
d. Biaya Ukur
Untuk tanah di atas 600 m2 maka akan dikenakan biaya tambahan dengan rincian perhitungan, yaitu:
{(Luas Tanah/500) x 120 ribu} + 100 ribu
Misal, Anda memiliki rumah dengan luas tanah 1.500 m2, maka rincian biaya adalah
{(1.500 m2/500) x 120 ribu} + 100 ribu = Rp. 460 ribu.
e. Biaya Konstatering Report
Biaya lain yang perlu Anda keluarkan adalah biaya konstatering report, berikut cara hitungnya:
{(Luas Tanah/500) x 20 ribu + 350 ribu} / 2
Misal, Anda memiliki tanah seluas 1.500 m2, maka rincian biayanya adalah {(1.500/500) x 20 ribu + 350 ribu} / 2, maka biaya yang perlu dikeluarkan adalah Rp. 205 ribu
Pentingnya Sertifikat untuk Ajukan KPR
Dokumen sertifikat, baik SHGB maupun SHM merupakan salah satu dokumen wajib untuk mengajukan KPR atau melakukan jual beli properti. Jika bangunan belum memiliki sertifikat, sebaiknya jangan lakukan transaksi jual beli. Selain sertifikat (SHGB/SHM), untuk mengajukan KPR pastikan juga bangunan telah memiliki IMB dan PBB yang sudah dibalik nama atas nama penjual. Jika beli dari developer pastikan sudah pecah dari induk.
Agar lebih mudah, Anda bisa ajukan KPR di Sikatabis dan konsultasikan dokumen serta syarat untuk ajukan KPR melalui staff kami.
