Sebelum memutuskan untuk beli tanah warisan pastikan semua proses dan dokumennya aman serta legal. Tanah warisan sendiri adalah tanah yang dimiliki oleh seseorang yang sudah meninggal dan diturunkan ke ahli warisnya. Secara hukum jual beli tanah warisan tidak dapat dilakukan oleh semua ahli waris. Hanya ahli waris yang memegang surat kuasa khusus yang memiliki hak untuk melakukan jual beli rumah waris. Berikut telah kami rangkum beberapa informasi penting seputar jual beli tanah warisan.
- Aturan Hukum Jual Beli Tanah Warisan
- Surat Keterangan Ahli Waris
- Syarat Jual Beli Tanah Warisan
- Pajak Jual Beli Tanah Warisan
- Tips Jual Beli Tanah Warisan secara Aman & Legal
Aturan Hukum Jual Beli Tanah Warisan
Aturan mengenai warisan umumnya merujuk pada hukum Islam, salah satunya aturan terkait orang yang berhak memberikan warisan, yaitu:
- Telah berusia 21 tahun
- Bersedia memberikan sebagian atau seluruh hartanya kepada penerima waris
- Proses penerimaan warisan baru dapat dilaksanakan jika pemberi warisan telah meninggal.
Selain itu, aturan waris juga tercantum dalam Kitab Undang Undang Hukum Perdata pasal 832 yang menjelaskan tentang orang yang berhak menjadi ahli waris adalah keluarga sedarah, serta suami / istri. Jika seluruh anggota keluarga tidak ada, maka semua harta peninggalan akan menjadi milik negara dan digunakan untuk melunasi hutang-hutang milik orang tersebut sejauh harta tersebut cukup untuk melunasi hutangnya.
Selain itu, dalam pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata juga dijelaskan bahwa ahli waris nantinya akan mewarisi semua barang yang ditinggalkan, termasuk juga piutangnya. Namun jika di antara para ahli waris terjadi perselisihan maka hakim akan meminta agar semua harta terlebih dahulu disimpan di pengadilan. Setelah konflik selesai barulah harta akan dibagi sesuai kesepakatan.
Surat Keterangan Ahli Waris
Surat jual beli tanah waris atau yang dikenal juga dengan surat keterangan ahli waris merupakan surat kuasa jenis umum yang telah diatur oleh undang-undang KUH Perdata pasal 1795. Di dalam pasal ini dijelaskan bahwa pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus, yaitu untuk satu kepentingan tertentu atau secara umum yang meliputi segala kepentingan pemberi kuasa.
Jika penerima waris memiliki surat kuasa khusus maka dia berhak melakukan jual beli rumah. Namun jika surat kuasa yang dimiliki adalah surat kuasa umum maka penerima waris hanya berhak menggunakan surat tersebut untuk tujuan mengurus penerbitan sertifikat saja, bukan jual beli.
Untuk itu, di dalam proses penerbitan surat kuasa, ada beberapa hal yang penting untuk diperhatikan, yaitu:
- Identitas lengkap para pemberi kuasa
- Identitas lengkap orang yang diberi kuasa
- Pencantuman secara jelas dan tegas mengenai kuasa yang diberikan seperti menjual, menghibahkan, dll.
- Harta kekayaan dari pewaris harus dicantumkan sejelas-jelasnya. Misal tanah, deskripsi yang tercantum harus meliputi lokasi, luasnya, batas-batas, SHM dan lainnya
- Tanggal dan tempat ditandatanganinya surat kuasa
- Tanda tangan asli para pemberi kuasa yang diberi kuasa
Syarat Jual Beli Tanah Warisan
Jika ingin melakukan jual beli tanah warisan. Anda perlu memahami bahwa tidak semua penerima waris dapat melakukan jual beli tanah. Hanya ahli waris yang telah diserahi wewenang untuk melakukan jual beli yang dapat menjual tanah. Untuk itu sebaiknya Anda mengetahui syarat dan skema jual beli tanah warisan, sebelum memutuskan untuk melakukan jual beli tanah warisan.
1. Dokumen Bukti Penerima Waris
Ada dua dokumen utama yang wajib dilengkapi oleh penerima waris unruk membuktikan bahwa dia adalah penerima waris, yaitu:
- Surat kematian yang ditindaklanjuti dengan penerbitan akta kematian
- Surat penetapan waris atau surat penetapan dari pengadilan terkait penerima waris
Jika warisan berupa tanah maka penerima waris dapat langsung menjual tanah tanpa balik nama. Proses balik nama akan dilakukan bersamaan dengan pengurusan balik nama ke pembeli tanah di BPN nanti. Namun jika harta warisan berbentuk rumah maka ahli waris perlu mengurus balik nama terlebih dahulu sebelum melakukan jual beli rumah.
2. Dokumen Penerima Waris
Ada beberapa dokumen yang perlu disiapkan oleh para penerima waris sebelum memutuskan untuk menjual tanah warisan, yaitu:
- Surat keterangan waris, surat dibuat disaksikan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat atau disaksikan oleh notaris.
- Fotokopi KTP seluruh penerima waris
- Fotokopi KK seluruh penerima waris, jika sudah pisah KK.
- Fotokopi akta nikah / buku nikah seluruh ahli waris
- Bukti pembayaran BPHTB waris
3. Dokumen Objek Warisan
Ada beberapa dokumen objek tanah warisan yang perlu disiapkan oleh penjual, yaitu:
- PBB dan bukti setor pembayarannya selama 5 tahun terakhir
- Sertifikat tanah untuk pengecekan balik nama
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tanah
- Surat roya jika tanah/rumah masih diagunkan ke bank
- Jika objek properti berbentuk rumah, maka perlu melampirkan bukti pembayaran listrik, air dan telepon
4. Dokumen Pembeli
Ada beberapa dokumen yang perlu dilengkapi oleh pembeli untuk mengajukan jual beli tanah warisan, yaitu
- a. Pembeli perseorangan
Berikut dokumen yang perlu dilengkapi oleh pembeli perseorangan sebelum mengajukan jual beli tanah warisan yaitu:
- Fotokopi KTP suami + istri
- Fotokopi akta nikah / buku nikah
- Fotokopi surat keterangan WNI / WNI keturunan
- b. Pembeli perusahaan
Berikut adalah dokumen yang perlu dilengkapi oleh pembeli jika merupakan badan / perusahaan:
- Fotokopi KTP jajaran direksi
- Fotokopi Anggaran Dasar Perusahaan lengkap dengan bukti pengesahan dari Kemenkumham
- Surat pernyataan untuk menjual sebagian kecil aset
Pajak Jual Beli Tanah Warisan
Ada beberapa pajak yang menjadi kewajiban dan harus dibayar baik oleh penerima waris maupun pembeli tanah warisan, yaitu:
1. BPHTB Waris
BPHTB waris adalah bea yang perlu dibayar oleh penerima waris / penjual saat menerima akta waris. Besar perhitungan BPHTB waris, yaitu:
{5%(NJOP-NJOPTKP)} x 50%
NJOP: Nilai jual objek kena pajak
NJOPTKP: Nilai jual objek pajak tidak kena pajak
2. Pajak Penghasilan (PPh)
PPh merupakan pajak yang wajib dibayar oleh penjual / penerima waris setelah melakukan transaksi jual beli tanah warisan. Perhitungan besar PPh adalah:
5% x harga transaksi / NJOP*
(pilih yang lebih besar)
Baca selengkapnya di sini:Tarif PPh 21
3. BPHTB Pembeli
BPHTB pembeli adalah bea yang perlu dibayar oleh pembeli saat melakukan jual beli tanah. Baik pembelian properti (rumah / tanah / apartemen) dalam bentuk cash maupun kredit seperti KPR, BPHTB ini merupakan salah satu biaya yang wajib dibayarkan. Jadi BPHTB tidak hanya dibayar jika Anda melakukan jual beli tanah waris saja. Penghitungan BPHTB pembeli, yaitu:
{5% (NJOP-NJOPTKP)}
Baca selengkapnya terkait BPHTB di sini: Biaya BPHTB
Tips Jual Beli Tanah Warisan Aman & Legal
Sebelum memutuskan untuk melakukan jual beli tanah waris, sebaiknya Anda memastikan bahwa semua proses bisa berjalan dengan aman dan legal. Hal ini cukup penting untuk menjaga kemungkinan kedepannya terjadi konflik antar sesama penerima waris atau sengketa antara Anda dan penerima waris lainnya. Untuk itu, kami telah merangkum beberapa tips yang dapat Anda terapkan sebelum memutuskan untuk melakukan jual beli tanah waris, yaitu:
1. Cek Lokasi Tanah
Salah satu hal penting yang perlu di cek sebelum melakukan jual beli tanah properti adalah mengecek lokasi properti tersebut. Hal ini juga berlaku untuk jual beli tanah warisan. Selain mengecek lokasi Anda juga perlu menyesuaikan data yang ada di sertifikat (SHM / SHGB), IMB dan PBB apakah sudah sesuai dengan peruntukannya atau belum. Anda juga bisa mengecek keaslian dan kesesuaian dokumen dengan menggunakan jasa notaris.
2. Cek Surat Kuasa Penerima Waris
Sebelum melakukan jual beli tanah waris sebaiknya Anda memastikan dan mengecek ulang bahwa surat kuasa yang dimiliki oleh penjual adalah surat kuasa khusus yang memang diperuntukkan untuk melakukan jual beli tanah. Selain itu, sebaiknya Anda menunda jual beli tanah waris jika kuasa yang dimiliki oleh penjual tidak tertulis, karena jika kuasa tidak tertulis maka tidak bisa diproses jual belinya. Jual beli tanah / bangunan warisan yang aman adalah jika surat kuasa dibuat atas pengetahuan notaris dan terdapat identitas seperti stempel maupun tanda tangan di surat kuasa tersebut atau setidaknya diketahui dan disahkan oleh Camat atau Lurah setempat.
3. Pastikan Semua Ahli Waris Hadir Saat Penandatanganan AJB
Salah satu hal penting yang perlu Anda pastikan adalah jumlah ahli waris. Anda perlu mencari tahu identitas dan jumlah penerima waris. Cek juga apakah Anda sudah melakukan proses jual beli rumah kepada pihak yang tepat. Selain itu, sangat penting juga untuk memastikan jika ahli waris lebih dari 1 orang, maka semua harus hadir saat penandatanganan akta jual beli (AJB). Jika berhalangan hadir, maka penerima waris yang memiliki hak untuk menjual wajib melampirkan surat kuasa yang disaksikan oleh notaris. Karena jika tidak, bisa jadi surat kuasa tersebut dipalsukan dan akan menimbulkan konflik yang merugikan Anda kedepannya.
Selain melakukan jual beli tanah warisan, Anda juga bisa mencoba untuk mengajukan jual beli tanah secara kredit dengan mengajukan kredit pemilikan tanah (KPT). Untuk cek simulasi dan mengajukan kredit pemilikan tanah, Anda bisa cek di sini:kalkulator kredit pemilikan tanah. Kami akan memberikan rekomendasi kredit tanah termurah untuk Anda.