Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan atas properti Anda. Dasar pengenaan pajak ini adalah perhitungan NJOP, sehingga semakin besar NJOP nya maka semakin besa juga pajaknya.
Baca juga: Pengertian + cara hitung NJOP
Karena sesuai NJOP, maka dapat terjadi kasus di mana properti dengan harga beda tapi besar PBB yang dibayarkan sama. Hal ini karena NJOP nya sama, tapi harga jualnya berbeda (harga jual bisa 2-3 kali NJOP).
Daftar Isi:
- Aturan Pajak Bumi dan Bangunan
- Komponen Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP / NJOPTKP / NJKP / Tarif PBB)
- Contoh Perhitungan PBB
Aturan Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Sehingga, PBB masuk sebagai pendapatan daerah tempat Anda tinggal. Hal ini menjelaskan kenapa pendapatan daerah perkotaan lebih banyak sehingga lebih maju, karena banyak properti sehingga banyak pemasukan lewat PBB.
Subjek pajak PBB adalah perseorangan atau badan, sesuai pasal 78 UU No 28 Tahun 2009. Orang / badan ini membayar pajak karena punya penguasaan dan atau mendapat manfaat dari bangunan / properti tersebut.
Objek pajak PBB adalah bumi, misalnya sawah, ladang, kebun, tambang, pekarangan, dan sebagainya, serta bangunan seperti rumah, ruko, pertokoan, kolam renang, tempat usaha, dan sebagainya.
Subjek pajak wajib melaporkan objek pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi lokasi di mana objek pajak tersebut berada.
Meskipun begitu, ada beberapa bumi & bangunan yang tidak termasuk objek pajak PBB, misalnya:
- Bangunan milik Pemerintah Pusat / Daerah
- Bangunan untuk kepentingan umum / sosial yang tidak mengambil keuntungan, misalnya rumah ibadah
- Kuburan, peninggalan purbakala, dan sejenisnya
- Hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah gembala, dan tanah milik negara yang tidak dimanfaatkan
- Tanah / bangunan untuk perwakilan diplomatik (kedutaan) atau konsulat
- Digunakan badan / perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan
Komponen Pajak Bumi dan Bangunan
Berikut komponen-komponen yang diperlukan dalam perhitungan PBB:
- NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), merupakan taksiran / patokan harga properti yang dihitung berdasar luas dan lokasinya. NJOP ditentukan dengan pertimbangan objek pajak lain di sekitar, penggantian NJOP, dan nilai perolehan baru.
- NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), yaitu batas maksimal nilai objek yang dikenai pajak. NJOPTKP ini berbeda-beda tiap daerah, tapi umumnya Rp 12 juta (meskipun Yogyakarta baru saja menaikkan NJOPTKP sampai Rp 20 juta). NJOPTKP hanya dihitung sekali per subjek pajak, artinya jika properti Anda banyak, maka tidak semua dikurangi NJOPTKP (hanya 1 yang paling besar nilainya).
- NJKP (Nilai Jual Kena Pajak), adalah dasar perhitungan tarif PBB setelah diolah dari NJOP dan NJOPTKP. NJKP = assessment value / nilai jual objek yang dimasukkan dalam perhitungan pajak. Persentase NJKP untuk PBB P2 (Pedesaan dan Perkotaan) yang umum dipakai adalah:
- Jika NJOP > Rp 1 miliar, NJKP = 40%
- Jika NJOP < Rp 1 miliar, NJKP = 20%
- Tarif PBB, merupakan persentase PBB yang harus dibayar dari NJKP. Tarif ini ditentukan oleh pemerintah daerah. Di berbagai sumber, tarif PBB dicantumkan sebesar 0.5%, tapi menurut pemerintah DKI Jakarta, tarif PBB DKI Jakarta 2020 tetap mengikuti ketentuan tarif PBB tahun 2018 yang besarannya sebagai berikut:
- NJOP < Rp 200 juta, tarif PBB = 0.01%
- NJOP = Rp 200 juta s/d Rp 2 miliar, tarif PBB = 0.1%
- NJOP = Rp 2 miliar s/d Rp 10 miliar, tarif PBB = 0.2%
- NJOP > Rp 10 miliar, tarif PBB = 0.3%
Contoh Perhitungan PBB
Setelah menghitung NJOP, diketahui NJOP total Anda = Rp 690.000.000. Maka, PBB yang harus dibayarkan:
- NJOP untuk perhitungan PBB:
NJOP – NJOPTKP
690.000.000 – 12.000.000
= Rp 678.000.000
- Karena NJOP nya kurang dari Rp 1 miliar, maka besaran NJKP adalah 20%. Nilai NJKP nya:
NJOP untuk perhitungan PBB x 20%
678.000.000 x 20%
= Rp 135.600.000
- Karena NJOP nya di atas Rp 200 juta tapi di bawah Rp 10 miliar, maka tarif PBB nya = 0.1%. Maka, nilai PBB yang harus dibayar:
NJKP x 0.1%
135.600.000 x 0.1%
= Rp 135.600
Maka, properti Anda yang NJOP nya senilai Rp 690.000.000, nilai PBB nya yang perlu dibayarkan per tahun = Rp 135.000.
Baca juga: Biaya + cara hitung BPHTB
