NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah taksiran / patokan harga properti Anda yang dihitung berdasar luas dan lokasinya. NJOP juga berfungsi sebagai dasar pengenaan / penentuan besar pajak bumi dan bangunan (PBB) yang harus Anda bayar.
NJOP kadang disebut juga sebagai harga terendah properti di suatu tempat. Tapi biasanya, sebuah properti akan dijual 2 s/d 3 kali lipat NJOP. Hal ini dapat Anda manfaatkan untuk tahu apakah properti yang akan Anda beli kemahalan / normal (kemahalan = dijual jauh di atas nilai NJOP).
Dasar Penentuan NJOP
Nilai NJOP berbeda-beda tiap properti. Penetapan NJOP untuk bumi dengan melihat faktor:
- Letaknya, apakah di lokasi strategis atau tidak.
- Pemanfaatan dan peruntukan, apakah pemilik mendapat keuntungan dari tanah / bumi tersebut.
- Kondisi lingkungan di sekitar bumi / tanah.
Untuk menetapkan NJOP bangunan, faktor yang dilihat antara lain:
- Bahan bangunan yang digunakan, semakin berkualitas maka makin tinggi NJOP nya.
- Letak dan kondisi lingkungan bangunan tersebut, apakah strategis atau tidak.
- Rekayasa yang dilakukan terhadapa bangunan sehingga meningkatkan nilai bangunan.
Untuk cari tahu NJOP rumah yang akan Anda beli, Anda dapat mempertimbangkan 3 hal berikut:
1. Objek Pajak Lain
Cara mudah menentukan NJOP suatu properti adalah dengan membandingkannya dengan properti lain di wilayah tersebut. Cari properti yang punya ukuran luas tanah dan bangunan yang serupa, lalu cek harganya. Karena harga properti dijual s/d 2 kali lipat NJOP, maka harga properti yang serupa tersebut dapat Anda bagi 2 untuk tahu NJOP nya.
2. Penggantian NJOP
NJOP dapat juga ditentukan dari penggantian NJOP, yaitu hasil pemasukan atau pendapatan dari properti tersebut. Misalnya, jika properti digunakan sebagai sarana usaha lalu mendapatkan pemasukan, maka hal ini akan mempengaruhi NJOP nya.
3. Nilai Perolehan Baru
Nilai ini diambil dari pertimbangan kondisi properti tersebut. Misalnya, rumah tipe 45 yang akan Anda beli tersebut sudah direnovasi dan punya perabot / bagian-bagian rumah yang lebih mahal (+ kondisinya bagus) dibanding rumah tipe 45 di sekitarnya. Maka, NJOP nya akan lebih besar dari rumah tipe 45 lainnya.
Cek Besaran NJOP
Besaran NJOP ditetapkan 3 tahun sekali, tapi di daerah dengan perkembangan properti dan ekonomi pesat, maka NJOP dapat berubah 1 tahun sekali. Besaran NJOP ditentukan oleh kepala daerah masing-masing. Sehingga, besaran ini dapat Anda cek secara online di situs resmi pemerintah daerah (biasanya BPRD / Badan Pajak dan Retribusi Daerah).
Meskipun begitu, informasi mengenai NJOP memang cukup sulit dicari secara online. Penulis sendiri sempat kesulitan mencari NJOP di berbagai provinsi lain (kecuali DKI Jakarta). Sehingga, alternatifnya, Anda dapat bertanya langsung ke call center daerah / kecamatan atau datang langsung ke kantor yang menangani pajak dan retribusi daerah di kabupaten Anda.
Hitung NJOP
Jika Anda berhasil mendapatkan besaran NJOP untuk properti tersebut, maka Anda dapat menghitung NJOP relatif lebih mudah.
Misalnya, luas tanah properti tersebut adalah 150 m2 dengan ukuran 12 x 5 meter (rumah tipe 60). Diketahui NJOP tanahnya Rp 3 juta per meter persegi, dan NJP bangunannya Rp 4 juta per meter persegi.
Maka, total harga tanahnya:
Luas Tanah x NJOP Tanah
150 x 3.000.000
= Rp 450.000.000
Untuk total harga bangunan:
Luas bangunan x NJOP bangunan
60 x 4.000.000
= 240.000.000
Maka, total nilai jual rumahnya:
Harga Tanah + Harga Bangunan
450.000 + 240.000
= Rp 690.000.000
Seperti yang sudah dijelaskan, NJOP adalah patokan harga terendah. Jika dijual, maka biasanya dikenakan harga sampai 2 bahkan 3 kali NJOP. Jadi, rumah ini biasanya dijual sampai dengan harga sekitar Rp 1,5 – 2 miliar (2-3 kali dari Rp 690 juta).
Baca juga:
