Tidak semua proses jual beli rumah aman. Ada cukup banyak kasus penipuan dalam jual beli rumah. Umumnya para pelaku memiliki modus operandi yang beragam. Beberapa kasus menyasar pada rumah berharga miliaran. Sedangkan kasus lain justru memiliki modus penawaran rumah syariah yang merugikan banyak calon pembeli. Berikut telah kami rangkum modus penipuan jual beli rumah serta tips agar Anda tidak tertipu saat melakukan jual beli rumah
Modus Penipuan Jual Beli Rumah
Saat ini modus penipuan jual beli rumah sangat variatif dan korban yang ditargetkan pun berasal dari segala usia dan status sosial. Selain itu, umumnya mereka menggunakan modus operandi yang beragam. Bahkan ada yang menggunakan jasa notaris palsu untuk menipu penjual rumah agar mendapatkan sertifikat asli pemilik rumah. Ada beberapa modus penipuan jual beli rumah yang selama beberapa waktu terakhir kerap dimanfaatkan oleh pelaku. Berikut beberapa modus yang kerap digunakan berdasarkan data yang telah kami rangkum dari media berita online, yaitu:
1. Modus Sertifikat Palsu
Modus jenis ini biasanya menyasar pada penipuan jual beli rumah mewah. Umumnya pelaku spesifik pada rumah dengan harga miliaran. Kasus ini cukup marak terjadi akhir-akhir ini. Beberapa situs berita melansir bahwa kerugian yang dialami korban penipuan ini umumnya mencapai miliaran rupiah.
Modus yang digunakan dalam penipuan jual beli ini adalah pelaku berpura-pura menjadi pembeli dan berniat menawar rumah. Namun dalam prosesnya pelaku akan meminta sertifikat rumah penjual untuk di cek keasliannya di Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui notaris yang ditunjuk oleh pelaku. Notaris yang dipilih oleh pelaku adalah notaris gadungan. Di sanalah terjadi penukaran sertifikat rumah. Setelah sertifikat rumah didapatkan pelaku akan menukar sertifikat asli rumah milik penjual dengan sertifikat palsu yang telah dibuat. Sertifikat asli ini biasanya akan diagunkan ke bank / rentenir untuk mendapatkan sejumlah uang. Kemudian pelaku akan kabur. Sehingga hutang yang ada di bank / rentenir harus dibayar oleh penjual rumah.
Umumnya penjual rumah tidak menyadari bahwa sertifikatnya telah ditukar dan dipalsukan. Mereka baru menyadari bahwa sertifikat yang dimiliki palsu setelah ada calon pembeli lain atau saat mereka dihubungi oleh pihak bank / rentenir terkait hutang yang diajukan.
2. Menjual Tanah Milik Orang Lain
Modus ini juga cukup banyak merugikan calon pembeli rumah. Modus yang digunakan yaitu pelaku memberikan DP untuk pembelian tanah kepada penjual. Kemudian pelaku akan menawarkan rumah kepada calon pembeli lain dengan mengatakan bahwa tanah tersebut sudah menjadi milik pelaku dan akan dibangun perumahan. Setelah pembeli membayar tanah kavling tersebut, pelaku lalu kabur. Beberapa pelaku mengatasnamakan diri sebagai developer, bahkan menyediakan kantor dan staff untuk menghubungi klien, namun setelah klien membayar DP semua kontak perusahaan tidak dapat dihubungi lagi.
3. Penipuan Rumah Syariah
Penipuan kredit rumah syariah umumnya berkedok pengembang bodong yang menawarkan rumah kepada calon pembeli dengan iming-iming tanpa riba, tidak ada denda, cicilan ringan dan tidak ada BI checking karena menggunakan skema syariah. Awalnya pembeli akan diminta untuk membayar booking fee & DP melalui ke rekening syariah tertentu dan kemudian developer akan menghilang.
Sebagai informasi untuk saat ini rumah syariah belum ada, yang ada adalah jual beli rumah secara syariah yang biasanya diterapkan oleh bank dalam skema KPR syariah. Dalam skema KPR syariah di bank denda memang ditiadakan, namun bunga biasanya akan berubah menjadi margin dan sebelum mengajukan calon debitur tetap akan diperiksa BI checking-nya. Biasanya pengembang yang melakukan penipuan ini akan seringkali berganti-ganti nama perusahaan dan tidak terdaftar di REI, APRESI maupun HIMPPERA. Beberapa daerah yang kerap menjadi sasaran penipuan ini khususnya berada di Bogor, Lampung dan Bekasi.
4. Menjual Tanah yang Sedang dalam Proses Jual Beli
Salah satu modus lain adalah penjual menjual rumah yang sama kepada 2 orang pembeli. Di sini penjual kemudian meminta sejumlah DP kepada pembeli 1 dan meminta pembeli 1 menunggu proses surat-surat di balik nama, sementara penjual juga menjual rumah kepada pembeli 2 dengan cara yang sama. Kemudian penjual menghilang setelah menerima DP dari pembeli 1 dan pembeli 2. Hal ini jelas termasuk penipuan dan melanggar pasal 378 KUHP.
5. Modus Over Kredit Rumah
Modus ini hampir mirip dengan poin sebelumnya, hanya saja di sini penjual menawarkan kepada pembeli untuk over kredit rumah (TOJB) dan menjanjikan akan memproses dokumennya langsung ke bank. Dalam prosesnya penjual akan meminta DP rumah dan memberikan dokumen rumah berupa fotokopi sertifikat, surat PPJB palsu, rekening bank penjual dan kunci rumah. Namun ternyata penjual juga melakukan hal yang sama kepada pembeli lain. Setelah DP dibayar, penjual akan kabur. Hal ini membuat status rumah masih atas nama penjual dan pembeli jadi rugi karena telah bayar DP.
Tips Menghindari Penipuan Jual Beli Rumah
Tidak semua jual beli rumah aman. Anda perlu dengan hati-hati dalam mempertimbangkan proses jual beli rumah dan skema pembayaran rumah agar tidak tertipu. Berikut tips jual beli rumah aman dari Sikatabis
1. Rekomendasikan Notaris untuk Cek Sertifikat
Untuk menghindari kasus pemalsuan sertifikat, Anda bisa merekomendasikan kepada penjual atau pembeli notaris yang Anda pilih. Namun Anda tidak perlu memaksa pembeli atau penjual untuk memilih notaris yang Anda rekomendasikan. Anda juga bisa mencari bersama notaris yang diinginkan. Jika mengajukan KPR, biasanya beberapa bank akan menetapkan notaris yang sudah menjadi rekanan bank terkait.
Namun sebagai langkah pencegahan, ada baiknya Anda melakukan pengecekan legalitas notaris. Sayangnya, untuk saat ini cek legalitas notaris hanya dapat dilakukan secara offline, yaitu dengan cara:
- Cek legalitas notaris di organisasi notaris Ikatan Notaris Indonesia (INI) sedangkan PPAT di Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT). Kantor ini biasanya memiliki perwakilan di daerah Anda.
- Cross check data alamat, nama dan nomor notaris dan PPAT di kantor tersebut.
- Jika sudah sesuai maka Anda bisa melanjutkan proses jual beli rumah. Namun jika belum, sebaiknya pilih notaris lain.
2. Jangan Berikan Dokumen Rumah Asli kepada Calon Pembeli
Selain itu, sebaiknya Anda tidak perlu memberikan dokumen asli kepada penjual. Hal ini sangat penting karena jika Anda memberikan dokumen asli maka kemungkinan calon pembeli melakukan kecurangan atau kabur akan lebih besar. Untuk menjaga proses jual beli tetap aman, sebaiknya Anda hanya memberikan fotokopi sertifikat rumah atau foto melalui chat WA. Hal ini dikarenakan umumnya untuk pengecekan sertifikat atau pengajuan KPR, pihak bank maupun notaris / BPN tidak akan membutuhkan sertifikat asli.
3. Cek Detail Dokumen Rumah
Jika Anda adalah seorang pembeli, maka pastikanlah detail dokumen rumah. Cek bahwa semua dokumen sertifikat (SHM/SHGB), IMB dan PBB sudah atas nama penjual. Selain itu cek juga peruntukan bangunan berdasarkan dokumen IMB rumah. Hal ini cukup penting untuk mencegah terjadi sengketa atau rumah digusur di kemudian hari.
Cek juga: Pentingnya IMB Rumah
4. Sebaiknya Tunda Bayar DP
Beberapa kasus penipuan umumnya membawa kabur DP rumah. Sebagai pembeli tentu Anda ingin secepatnya membayar DP karena merasa takut jika sewaktu-waktu rumah yang Anda inginkan dibeli oleh orang lain. Sebagai informasi, ada hal yang perlu Anda pertimbangkan sebelum membayar DP rumah, yaitu:
- Jika mengajukan KPR, sebaiknya jangan bayar DP kepada pengembang atau penjual sebelum pengajuan KPR Anda disetujui
- Pastikan pembayaran DP dapat dibuktikan melalui print mutasi rekening. Jangan bayar DP secara langsung .
- Jangan terima bukti DP yang hanya bermodalkan kuitansi karena pembayaran DP melalui kuitansi tidak sah di mata bank dan tidak memiliki kekuatan hukum meski sudah di cap dengan materai.
- Jika beli rumah secara cash, pastikan dan cek semua dokumen kepada pihak yang berwenang, baru setelahnya Anda boleh membayar DP.
5. Jangan Tergiur dengan Penawaran yang Tidak Masuk Akal
Beberapa korban penipuan tergiur dengan penawaran tidak masuk akal dari penjual / developer seperti harga rumah murah, bahkan di bawah pasaran, tanpa riba, tidak ada BI checking dan sistem kredit mudah. Anda sebaiknya berhati-hati dalam melihat penawaran ini. Umumnya penawaran seperti ini patut dicurigai karena berpotensi sebagai penipuan.
Saran kami agar aman, sebaiknya Anda mengajukan KPR resmi di bank atau developer terpercaya. Untuk aman mengajukan KPR via developer cek di sini: prosedur dan tips mengajukan KPR via developer. Anda juga bisa ajukan KPR secara aman ke bank yang diinginkan melalui Sikatabis. Kami dapat memastikan bahwa pengajuan KPR Anda melalui kami aman dan terpercaya.