SKMHT dan APHT adalah dua dokumen yang penandatanganannya wajib dilakukan di notaris PPAT. Kedua dokumen ini memiliki perbedaan mendasar yaitu SKMHT untuk rumah yang dokumen legalnya belum pecah dari induk. Sedangkan APHT digunakan untuk rumah yang dokumennya sudah pecah dari induk / atas nama penjual. Berikut informasi yang telah kami rangkum seputar SKMHT dan APHT:
- Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan / SKMHT
- Akta Pemberian Hak Tanggungan / APHT
- Cara Mengurus SKMHT dan APHT
- Biaya APHT dan SKMHT
Apa itu APHT dan SKMHT?
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan / SKMHT
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan / SKMHT adalah surat pemberian kuasa yang diberikan developer rumah kepada kreditur untuk menjaminkan tanah kepada debitur. Secara ringkas, SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan developer kepada bank untuk memproses KPR calon debitur.
Biasanya SKMHT diproses jika rumah masih dalam tahap pembangunan / inden atau dokumen legal rumah (SHM/SHGB, IMB dan PBB) masih atas nama developer. Surat ini memberikan kekuasaan pada bank untuk memproses KPR debitur, sehingga jika sewaktu-waktu debitur gagal bayar KPR maka proses sita hingga lelang akan diurus oleh bank bukan developer. Proses pengurusan SKMHT dilakukan di notaris PPAT.
Jika debitur bukan pemberi hak tanggungan, maka pembuatan SKMHT harus mencantumkan secara jelas rumah yang akan di KPR-kan, jumlah utang, nama dan identitas bank serta nama dan identitas debitur. Setelah ditandatangani SKMHT tidak dapat dibatalkan atau ditarik kembali.
Aturan terkait SKMHT tertera pada Undang-Undang No. 4 tahun 1996 pasal 15 dan juga diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang No. 22 tahun 2017 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu.
Akta Pemberian Hak Tanggungan / APHT
APHT dapat diproses jika debitur telah menandantangani Akta Jual beli (AJB). Akta Pemberian Hak Tanggungan / APHT adalah pemberian hak tanggungan rumah kepada kreditur / bank sebagai jaminan atas piutang yang diberikan kreditur. Akta APHT juga merupakan bukti bahwa debitur akan melunasi rumah yang dijaminkan kepada bank.
Berbeda dengan SKMHT, APHT umumnya diperuntukkan untuk rumah ready stock / siap huni, khususnya untuk rumah yang dokumennya (SHM/SHGB, IMB dan PBB) sudah pecah dari induk atau sudah nama penjual / debitur. Penerbitan APHT KPR dapat diproses di notaris PPAT.
Aturan terkait APHT terdapat pada UU. No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Atas Tanah. Pada pasal ini juga dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat diagunkan sebagai jaminan hak tanggungan adalah:
- Hak milik
- Hak guna usaha
- Hak guna bangun
Cek juga: Syarat dan Alur Penerbitan SHM & SHGB
Ada beberapa syarat khusus penerima hak tanggungan, yaitu:
- Identitas lengkap kreditur dan debitur
- Domisili kedua belah pihak
- Deskripsi jelas utang yang dijaminkan
- Besar nilai tanggungan
- Detail terkait objek tanggungan
Cara Mengurus SKMHT dan APHT
SKMHT dan APHT merupakan dokumen yang diperlukan untuk mengajukan KPR. Kedua dokumen ini berfungsi sebagai jaminan agar debitur melunasi kredit ke pihak kreditur sesuai perjanjian yang telah disetujui. Selain itu, kedua dokumen ini merupakan bukti sah yang dapat digunakan bank untuk menyita rumah, jika Anda gagal bayar KPR.
Sesuai ketentuan Undang-Undang pengurusan SKMHT dan APHT hanya dapat dilakukan di notaris PPAT. Pengurusan APHT dapat dilakukan setelah Anda melakukan tanda tangan Akta Jual Beli (AJB). Setelah penandatanganan APHT Anda akan diberikan covernote yang merupakan surat dasar untuk mencairkan plafon kredit oleh Bank.
Isi dari covernote adalah pernyataan yang berisi bahwa bank dan debitur telah melakukan penandatanganan surat-surat jual beli rumah dan sedang dalam proses pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Setelah selesai dokumen akan diserahkan ke kreditur / bank.
Biaya SKMHT dan APHT
Pada dasarnya tidak ada acuan pasti terkait besar biaya yang perlu dikeluarkan untuk penerbitan APHT & SKMHT. Umumnya penerbitan surat ini tergantung pada tarif notaris dan lokasi properti. Namun setidaknya ada beberapa biaya yang juga diproses di notaris bersamaan dengan mengurus penerbitan APHT & SKMHT, yaitu:
- Biaya cek sertifikat
- Biaya SK
- Biaya validasi pajak
- Biaya AJB
- Biaya BBN
- Biaya APHT / SKMHT
Sebagai informasi, setiap bank menetapkan total biaya notaris yang berbeda-beda, namun perkiraan umumnya sekitar 3-4% dari harga rumah atau plafon kredit.
Cek juga: Biaya Proses KPR
