• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan / SKMHT
• Akta Pemberian Hak Tanggungan / APHT
• Cara Mengurus SKMHT dan APHT
• Biaya APHT dan SKMHT

Apa itu APHT dan SKMHT?

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan / SKMHT

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan / SKMHT adalah surat pemberian kuasa yang diberikan developer rumah kepada kreditur untuk menjaminkan tanah kepada debitur. Secara ringkas, SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan developer kepada bank untuk memproses KPR calon debitur. 

Biasanya SKMHT diproses jika rumah masih dalam tahap pembangunan / inden atau dokumen legal rumah (SHM/SHGB, IMB dan PBB) masih atas nama developer. Surat ini memberikan kekuasaan pada bank untuk memproses KPR debitur, sehingga jika sewaktu-waktu debitur gagal bayar KPR maka proses sita hingga lelang akan diurus oleh bank bukan developer. Proses pengurusan SKMHT dilakukan di notaris PPAT.

Jika debitur bukan pemberi hak tanggungan, maka pembuatan SKMHT harus mencantumkan secara jelas rumah yang akan di KPR-kan, jumlah utang, nama dan identitas bank serta nama dan identitas debitur. Setelah ditandatangani SKMHT tidak dapat dibatalkan atau ditarik kembali.

Aturan terkait SKMHT tertera pada Undang-Undang No. 4 tahun 1996 pasal 15 dan juga diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang No. 22 tahun 2017 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu. 

Akta Pemberian Hak Tanggungan / APHT

APHT dapat diproses jika debitur telah menandantangani Akta Jual beli (AJB). Akta Pemberian Hak Tanggungan / APHT adalah pemberian hak tanggungan rumah kepada kreditur / bank sebagai jaminan atas piutang yang diberikan kreditur. Akta APHT juga merupakan bukti bahwa debitur akan melunasi rumah yang dijaminkan kepada bank. 

Berbeda dengan SKMHT, APHT umumnya diperuntukkan untuk rumah ready stock / siap huni, khususnya untuk rumah yang dokumennya (SHM/SHGB, IMB dan PBB) sudah pecah dari induk atau sudah nama penjual / debitur. Penerbitan APHT KPR dapat diproses di notaris PPAT. 

Aturan terkait APHT terdapat pada UU. No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Atas Tanah. Pada pasal ini juga dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat diagunkan sebagai jaminan hak tanggungan adalah: 

• Hak milik
• Hak guna usaha 
• Hak guna bangun

Cek juga: Syarat dan Alur Penerbitan SHM & SHGB

Ada beberapa syarat khusus penerima hak tanggungan, yaitu:

• Identitas lengkap kreditur dan debitur
• Domisili kedua belah pihak
• Deskripsi jelas utang yang dijaminkan 
• Besar nilai tanggungan
• Detail terkait objek tanggungan

Cara Mengurus SKMHT dan APHT

SKMHT dan APHT merupakan dokumen yang diperlukan untuk mengajukan KPR. Kedua dokumen ini berfungsi sebagai jaminan agar debitur melunasi kredit ke pihak kreditur sesuai perjanjian yang telah disetujui. Selain itu, kedua dokumen ini merupakan bukti sah yang dapat digunakan bank untuk menyita rumah, jika Anda gagal bayar KPR.

Sesuai ketentuan Undang-Undang pengurusan SKMHT dan APHT hanya dapat dilakukan di notaris PPAT. Pengurusan APHT dapat dilakukan setelah Anda melakukan tanda tangan Akta Jual Beli (AJB). Setelah penandatanganan APHT Anda akan diberikan covernote yang merupakan surat dasar untuk mencairkan plafon kredit oleh Bank. 

Isi dari covernote adalah pernyataan yang berisi bahwa bank dan debitur telah melakukan penandatanganan surat-surat jual beli rumah dan sedang dalam proses pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Setelah selesai dokumen akan diserahkan ke kreditur / bank.

Biaya SKMHT dan APHT

Pada dasarnya tidak ada acuan pasti terkait besar biaya yang perlu dikeluarkan untuk penerbitan APHT & SKMHT. Umumnya penerbitan surat ini tergantung pada tarif notaris dan lokasi properti. Namun setidaknya ada beberapa biaya yang juga diproses di notaris bersamaan dengan mengurus penerbitan APHT & SKMHT, yaitu:

• Biaya cek sertifikat
• Biaya SK 
• Biaya validasi pajak
• Biaya AJB 
• Biaya BBN
• Biaya APHT / SKMHT

Sebagai informasi, setiap bank menetapkan total biaya notaris yang berbeda-beda, namun perkiraan umumnya sekitar 3-4% dari harga rumah atau plafon kredit.

Cek juga: Biaya Proses KPR

The post Ketentuan SKMHT dan APHT dalam KPR appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

1. Biaya Appraisal KPR di Bank
2. Biaya Administrasi KPR
3. Biaya Notaris KPR Rumah
4. Biaya Provisi KPR
5. Biaya Asuransi KPR
6. BPHTB

Setiap biaya di atas merupakan biaya yang wajib dikeluarkan oleh debitur  Namun ada beberapa bank memberikan kelonggaran dengan memasukkan total pembayaran biaya tersebut ke dalam plafon kredit. Berikut adalah perkiraan nominal yang harus dibayarkan calon debitur untuk mengajukan KPR, yaitu:

1. Biaya Appraisal Bank

Arti biaya appraisal adalah biaya yang dibebankan kepada debitur saat bank melakukan penaksiran terhadap properti yang diajukan untuk KPR. Biaya appraisal adalah salah satu biaya yang wajib dikeluarkan oleh calon debitur. Nominal pembayaran appraisal juga beragam dan berbeda-beda tergantung pada plafon kredit yang diajukan dan bank yang memproses pengajuannya.

Perkiraan biaya appraisal juga beragam, sekitar Rp. 300 ribu – Rp. 1.3 juta. Namun beberapa bank juga memberikan bebas biaya appraisal jika debitur melakukan take over.

Untuk mengetahui detail appraisal, cek di sini: Biaya Appraisal KPR Gratis, Cek Daftar Bank Di sini

• Biaya Appraisal Bank Konvensional

Berikut adalah peraturan terkait besar biaya appraisal yang dibebankan kepada calon debitur jika ingin mengajukan KPR, yaitu:

*KJPP: Kantor Jasa Penilai Publik

• Biaya Appraisal Bank Syariah

Berikut peraturan terkait biaya appraisal di bank syariah, yaitu:

Biaya notaris merupakan salah satu biaya yang wajib dikeluarkan jika Anda berniat mengajukan KPR. Umumnya semua perjanjian jual beli KPR selalu membutuhkan notaris seperti saat menandatangani, AJB, PPJB, akad kredit, pengurusan IMB, dll. Setiap bank memiliki ketentuan masing-masing terkait besaran biaya notaris. Biaya Notaris KPR rumah tentunya sangat beragam. Namun umumnya bank akan menyesuaikan dengan tarif yang ditetapkan oleh notaris yang dituju. Berikut peraturan masing-masing bank: 

Selain beberapa biaya di atas, Anda juga akan dikenakan Biaya BPHTB, besaran biaya BPHTB  juga beragam tergantung pada lokasi properti. Besar biaya yang perlu dikeluarkan untuk pengajuan KPR sekitar 10-11% dari plafon kredit yang disetujui. Untuk itu, selain DP Anda juga perlu menyiapkan dana untuk biaya-biaya di atas agar KPR bisa lebih cepat diproses.

Untuk cek penawaran KPR terbaik dari masing-masing bank cek Simulasi KPR Sikatabis, Anda juga bisa berkonsultasi terkait pengajuan KPR dan dihubungkan langsung ke staff marketing KPR bank secara gratis.

The post Biaya-Biaya KPR: Appraisal / Administrasi / Provisi / Dll appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.