• Apa Pengertian AJB?
• Beda PPJB, PJB dan AJB
• Syarat Pembuatan AJB di Notaris PPAT
• Biaya Pengurusan AJB di Notaris PPAT

Apa Pengertian AJB?

AJB KPR adalah akta atau dokumen otentik yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai bukti peralihan atas tanah atau bangunan. PPAT merupakan pejabat yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional dan memiliki kewenangan dalam pengurusan akta tanah. Peraturan yang membahas mengenai pembuatan AJB tertera dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 tahun 2012 tentang pendaftaran tanah. 

Dalam proses KPR, AJB menjadi dokumen penting yang menunjukkan bahwa telah terjadi perpindahan secara sah/legal antara penjual dan pembeli. Tanpa adanya AJB maka tidak ada perjanjian telah terjadi jual-beli rumah antara penjual dan pembeli. AJB menjadi salah satu komponen penting dalam biaya-biaya yang perlu dipersiapkan sebelum mengajukan KPR. Selain itu, AJB juga merupakan salah satu dokumen syarat jika penjual ingin memproses penerbitan SHM atau SHGB.

Baca juga artikel berikut: Cara Buat IMB Rumah: Syarat Pembuatan IMB Rumah Baru/ Lama/ Renovasi dan IMB Hilang

Beda PPJB, PJB dan AJB

Sebelum membuat AJB ada beberapa istilah lain yang perlu diperhatikan, seperti PPJB, PJB dan AJB. Masing-masing istilah tersebut memilki perbedaan, yaitu: 

1. Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) merupakan perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli sebelum membuat perjanjian jual beli di depan notaris PPAT. Pada umumnya saat PPJB ini pembeli akan memberikan DP kepada penjual sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati sebelumnya. Dalam perjanjian PPJB biasanya penjual dan pembeli akan menyepakati harga rumah, waktu pelunasan serta waktu pembuatan AJB. 

Tujuan PPJB umumnya adalah sebagai tanda agar penjual tidak menawarkan properti yang dijual kepada pihak lain. Peraturan terkait PPJB ini dituangkan dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.09/KPTS/M/1995. Dalam peraturan ini pihak penjual hanya berfokus pada developer perumahan. Di dalamnya mengatur tentang kewajiban yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli, jaminan penjual serta serah terima properti. Di dalamnya diatur pula mengenai penggunaan bangunan, pemeliharaan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli dan penyelesaian sengketa. 

Pemerintah juga mengakomodasi perjanjian ini dengan payung hukum lain yaitu Undang-undang No. 4 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Dalam pasal 42, PPJB diperbolehkan asalkan sudah terjadi kesepakatan terkait:

• Status kepemilikan tanah 
• Isi Perjanjian
• Telah memiliki izin mendirikan bangunan induk 
• Tersedianya prasarana, sarana dan utilitas umum
• Bangunan setidaknya sudah berdiri 20%  

Ada beberapa hal penting yang perlu dicantumkan dalam PPJB yaitu:

• Objek yang dibeli
• Kewajiban dan jaminan penjual 
• Kewajiban bagi pembeli
• Isi perjanjian sesuai dengan ketentuan pemerintah

2. Pengertian Perjanjian Jual Beli (PJB)

PJB atau pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang menyatakan bahwa penjual akan menjual properti miliknya kepada pembeli dan disaksikan oleh notaris. PJB sangat penting untuk menghadapi situasi pembayaran belum lunas atau pajak jual beli yang belum terbayarkan.  

Ada 2 jenis PJB, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas yaitu:

• PJB lunas dibuat jika seluruh pembayaran jual beli rumah sudah lunas namun pembeli masih memiliki kewajiban pajak yang belum dibayarkan atau AJB masih dalam proses pembuatan. Dalam PJB lunas biasanya penjual akan memberikan kuasa kepada pembeli untuk menandatangani AJB tanpa disaksikan oleh penjual
• PJB tidak lunas dibuat jika pembeli belum melunasi tanggungan pembayarannya. Dalam PJB ini akan tercantum cara atau termin pembayaran, pelunasan atau sanksi jika salah satu pihak melakukan wanprestasi. 

Beberapa pajak yang perlu dibayarkan penjual dan pembeli sebelum AJB diterbitkan yaitu pajak penghasilan (PPh), Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) dan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa sebelum membuat AJB penjual dan pembeli akan membuat PPJB dan PJB terlebih dahulu. Setelah semua isi perjanjian dalam PPJB dan PJB terpenuhi maka AJB bisa diproses dan diterbitkan melalui PPAT.

Baca juga: Biaya BPHTB Gratis : Syarat / Cara Hitung BPHTB Jual Beli

Syarat Pembuatan AJB di Notaris PPAT

Setelah proses PPJB dan PJB terlewati, penjual dan pembeli akan mengajukan penerbitan AJB (Akta Jual Beli) kepada PPAT. AJB menjadi dokumen yang sangat diperlukan jika pembeli ingin menerbitkan sertifikat (SHM/SHGB). Beberapa syarat untuk mengajukan penerbitan AJB yaitu:

1. Dokumen Properti

Ada beberapa dokumen properti yang harus dilengkapi jika ingin mengajukan AJB yaitu:

• PBB (asli) 5 tahun terakhir berikut tanda terima setorannya
• Sertifikat tanah asli 
• IMB asli 
• Bukti pembayaran rekening listrik, telpon dan air (jika ada)
• Surat roya dari bank jika penjual masih memiliki tanggungan

2. Dokumen Perorangan/Perusahaan

Berikut adalah dokumen yang perlu dilengkapi oleh perorangan atau perusahaan jika berniat mengajukan penerbbitan AJB, yaitu:

Umumnya dalam pembuatan AJB biaya yang perlu dikeluarkan adalah 1% dari nilai transaksi / plafon KPR yang disetujui bank. Biaya 1% tersebut akan ditanggung oleh penjual dan pembeli. Dokumen AJB dapat dijadikan jaminan KPR di Bank jika developer memiliki bank rekanan namun jika developer / penjual tidak memiliki bank rekanan maka KPR tidak bisa diproses. Dokumen AJB tidak bisa otomatis dijadikan agunan kredit. Untuk menjadikan AJB sebagai agunan kredit, maka dokumen perlu diproses menjadi SHM/SHGB

Cek juga: Beda SHM dan HGB : Syarat dan Alur Penerbitan

Ajukan KPR di Sikatabis

Tertarik untuk ajukan KPR?

Cek penawaran terbaik kami di sini: Kalkulator KPR, layanan KPR kami gratis. Selain itu, Anda juga berkonsultasi dengan staff kami terkait pengajuan KPR Anda. Jika cocok, aplikasi Anda akan langsung kami kirim ke staff marketing bank.

The post Syarat dan Biaya Penerbitan Akta Jual Beli (AJB) appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

1. Karyawan (baik swasta maupun PNS)
2. Pengusaha / Wiraswasta
3. Professional (dokter, pengacara, dll)

Dokumen syarat KPR BTN, BCA, BRI, Mandiri, dan bank lainnya hampir sama. Kami sudah bandingkan syarat KPR di 22 bank partner sikatabis.com saat ini. Contoh perbedaannya, untuk fotokopi slip gaji, bank A butuh 3 bulan terakhir, sedangkan bank B hanya butuh 1 bulan terakhir. Berikut rangkuman dari dokumen syarat KPR bank-bank tersebut :

Minta dokumen dari penjual :
(minta penjual bawa saat anda berkunjung supaya hemat waktu)

1. Fotokopi sertifikat (SHM, SHGB, atau strata title)
2. Fotokopi IMB
3. Fotokopi PBB terakhir
4. Fotokopi denah bangunan (jika ada)
5. Data penjual (Fotokopi KTP suami-istri dan KK. Jika beli dari developer, ini tidak perlu)
6. Jika penjual = developer dan sudah kerjasama dengan bank, maka #1 –  #5 tidak perlu. Hanya perlu SPR (Surat Pemesanan Rumah) dari developer

Dokumen syarat KPR pemohon (jika Karyawan) :

1. Fotokopi KTP pemohon (suami-istri)
2. Fotokopi NPWP suami-istri (minimal salah satu) dan SPT Tahunan (jika ada)
3. Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
4. Fotokopi Akte Nikah (bila sudah menikah)
5. Fotokopi Akte Lahir pemohon (suami-istri)
6. Fotokopi ijazah terakhir pemohon (suami-istri) (hanya untuk CIMB Niaga)
7. Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir
8. Fotokopi slip gaji 3 bulan terakhir atau Surat Keterangan (SK) penghasilan
9. Fotokopi SK kerja terbaru (beberapa bank butuh asli. Siapkan asli x2) atau fotokopi SK pengangkatan pegawai permanen berisi nama lengkap, jabatan di kantor, tanggal bergabung di perusahaan (kalau durasi kerja di sana kurang dari 1 tahun, lampirkan keterangan tempat bekerja sebelumnya)

Dokumen syarat KPR pemohon (jika Pengusaha) :

1. Fotokopi KTP pemohon (suami-istri)
2. Fotokopi NPWP suami-istri (minimal salah satu) dan SPT Tahunan (jika ada)
3. Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
4. Fotokopi Akte Nikah (bila sudah menikah)
5. Fotokopi Akte Lahir pemohon (suami-istri)
6. Fotokopi ijazah terakhir pemohon (suami-istri) (hanya untuk CIMB Niaga)
7. Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir
8. Fotokopi rekening perusahaan 3 bulan terakhir (yang menunjukkan omzet usaha)
9. Fotokopi laporan keuangan 2 tahun terakhir (hanya untuk BCA)
10. Fotokopi SIUP, TDP, NPWP perusahaan, surat keterangan domisili usaha
11. Fotokopi akta pendirian perusahaan beserta perubahannya
12. Akta Pengesahan Menkeh (Menteri Hukum dan HAM)

Dokumen syarat KPR pemohon (jika Professional) :

1. Fotokopi KTP pemohon (suami-istri)
2. Fotokopi NPWP suami-istri (minimal salah satu) dan SPT Tahunan (jika ada)
3. Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
4. Fotokopi Akte Nikah (bila sudah menikah)
5. Fotokopi Akte Lahir pemohon (suami-istri)
6. Fotokopi ijazah terakhir pemohon (suami-istri) (hanya untuk CIMB Niaga)
7. Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir
8. Fotokopi rekening perusahaan 3 bulan terakhir (yang menunjukkan omzet usaha)
9. Fotokopi laporan keuangan 2 tahun terakhir (hanya untuk BCA)
10. Fotokopi NPWP badan (jika ada)
11. Fotokopi ijin praktek
12. Daftar client / PO / SPK 6 bulan terakhir

Setelah dokumen dari penjual dan dari pembeli lengkap, bandingkanlah paket KPR termurah dari 22 bank partner kami, dan ajukan aplikasi langsung di SikatAbis.com

Perlu diketahui bahwa pinjaman dari KPR tidak bisa menutupi 100% harga rumah, apartemen, ataupun ruko.

Singkatan :
SHM = Sertifikat Hak Milik
SHGB = Sertifikat Hak Guna Bangunan

The post Dokumen syarat KPR BTN, BCA, dan bank lainnya appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.