PERSIAPAN UANG (di luar KPR) untuk beli RUMAH

Besar pinjaman KPR / KPA dari bank dibatasi oleh Bank Indonesia (BI), dan tidak bisa 100%. Seorang pembeli rumah perlu menyiapkan uang untuk :

1. DP (uang muka) ke penjual yang besarnya = Harga rumah – Pinjaman bank.

2. Pajak dan biaya lain seperti asuransi, notaris, appraisal, provisi, administrasi, dll. Total pajak dan biaya ini antara 5% s.d. 7.5% dari harga rumah.

3. Biaya konsultasi SikatAbis.com = Gratis

Semua biaya di atas perlu dilunasi sebelum akad KPR, dan bukti pembayarannya dibawa ke akad. Maksimal plafon pinjaman KPR :

a. Properti baru (primary) = 90%.

b. Properti bekas (secondary) = 80% (pemerintah mengijinkan sampai 90% seperti tertera di tabel, tapi secara internal, bank memutuskan untuk membatasi sampai 80% saja) :

 Jadi, misalkan anda :

• ingin membeli apartemen second dengan luas bangunan 50m seharga Rp 500 juta
• saat ini tidak ada cicilan kredit properti lain
• ingin aplikasi KPR ke bank konvensional seperti BCA

Maka uang yang perlu disiapkan sebesar 100% – 80% (DP ke penjual) + 7.5% untuk pajak dan biaya = sekitar 27.5% dari harga apartemen = Rp 137.5 juta

Cara bank menentukan besar plafon KPR

Bank bersedia memberikan pinjaman KPR ke pembeli rumah karena adanya jaminan (berupa rumah). Untuk kontrol resiko (memastikan nilai jaminan lebih besar dari nilai pinjaman), bank melakukan appraisal, yaitu kunjungan yang dilakukan pihak ke-3 untuk estimasi nilai rumah.

Angka yang jadi patokan untuk menentukan besar plafon KPR adalah angka yg lebih kecil di antara harga dan hasil appraisal.

Jadi, misalkan apartemen di contoh atas harganya Rp 500 juta, tetapi hasil appraisal Rp 400 juta, maka angka yang jadi patokan adalah 400 juta. Besar pinjaman bank = 80% x 400 juta = Rp 320 juta

Uang yang  perlu disiapkan = 500 juta – 320 juta + (7.5% x 500 juta) = Rp 217.5 juta

Karena hasil appraisal rendah, maka uang yang perlu disiapkan pun bertambah.

BELI RUMAH tanpa DP

Beli rumah tanpa DP / uang bisa terjadi jika harga jual rumah di bawah harga pasar (nilai appraisal lebih tinggi dari harga rumah) karena penjual butuh uang. Misalkan apartemen di contoh atas harganya 500 juta, dan hasil appraisalnya 700 juta. Seharusnya angka yang jadi patokan 500 juta, tapi jika pembeli dan penjual bersepakat memberitahu bank bahwa harganya 800 juta, maka patokannya menjadi 700 juta.

Besar pinjaman bank = 80% x 700 juta = Rp 560 juta, melebihi harga apartemen yang sesungguhnya.

Untuk mengantisipasi skenario ini, bank mengharuskan pembeli membayarkan DP, pajak, dan biaya lainnya sebelum akad. Bukti pembayaran (seperti bukti transfer DP ke penjual) diserahkan pada saat akad. Dengan begini, pembeli tetap harus menyiapkan uang tersebut yang bisa didanai secara pribadi atau melalui pinjaman.

The post KPR tanpa DP appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.