Banyak orang masih kesulitan menjual rumah. Bahkan sampai berbulan atau bertahun-tahun baru laku. Padahal, ada beberapa tips yang dapat Anda lakukan agar rumah cepat dijual. Tidak hanya cepat laku, tapi juga agar Anda tetap untung. Meskipun jual rumah memang selalu rumah (harga rumah selalu naik), tapi ada beberapa tips juga agar Anda bisa lebih untung.

Baca juga: Jenis-jenis investasi properti

Tips Jual Rumah Cepat Laku & Untung

Beberapa tips agar jual rumah cepat laku & untung:

1. Renovasi Rumah

Renovasi rumah agar kualitasnya tetap bagus. Rumah yang masih bagus dan terjaga tentu akan lebih mahal daripada rumah yang kualitasnya buruk.

Baca juga:

• Tips renovasi rumah
• Cara ajukan kredit renovasi rumah

Tidak semua renovasi bernilai sama. Ada beberapa renovasi yang lebih dapat meningkatkan harga jual rumah, misalnya:

• Renovasi yang dapat menghemat energi dan ramah lingkungan. Misalnya, memasang panel surya, merenovasi bentuk rumah agar tetap sejuk tanpa AC, dan sebagainya.
• Renovasi rumah untuk meningkatkan keamanan, misal membangun pagar, membuat pintu garasi, dan sebagainya.
• Renovasi yang mempercantik facade / tampilan depan rumah, misal memasang kanopi, memasang batu alam, membuat taman, dan sebagainya.
• Beberapa ruangan yang juga perlu direnovasi agar meningkatkan nilai jual:
  • Kamar mandi, karena kamar mandi yang bersih membuat pembeli tertarik. Shower dan WC duduk juga kini menjadi standar rumah zaman sekarang, sehingga renovasi juga kamar mandi Anda agar pakai shower dan WC duduk.
  • Dapur, karena dapur juga rawan kotor akibat aktivitas memasak dan sisa-sisa makanan. Renovasi dapur agar bersih, tertata rapi, dan punya jalur ventilasi asap yang baik sehingga saat memasak, udara tidak pengap.
  • Secara umum, buat rumah jadi “siap pakai” sehingga pembeli merasa tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan saat menempati rumah. Anda bisa cat ulang, pasang plafon, rapikan taman / halaman, dan sebagainya.

2. Hitung Harga yang Sesuai

Tentukan harga rumah Anda, jangan sampai terlalu murah atau kemahalan. Pertama, Anda bisa cari tahu nilai NJOP rumah Anda. Lalu, pasang harga di sekitaran NJOP tersebut. NJOP ini ditentukan oleh bentuk, luas, kualitas, dan lokasi rumah Anda.

Baca juga: Hitung NJOP rumah

Kedua, hitung biaya renovasi dan perbaikan Anda. Misalnya, Anda melakukan renovasi dapur atau halaman belakang dan menghabiskan Rp 10 juta, maka Anda dapat menaikkan harga jual rumah sebesar Rp 11 juta (ambil untung Rp 1 juta) dari harga pasaran.

3. Jual Online

Jual online membuat rumah Anda cepat dilihat dan dapat dilihat banyak orang. Anda bisa manfaatkan marketplace, atau promosi sendiri di sosial media Anda. Keuntungan jual online adalah gratis, sehingga Anda tidak mengeluarkan biaya tambahan untuk iklan.

Kerugiannya, karena mungkin banyak rumah yang dijual, rumah Anda jadi tidak langsung kelihatan oleh calon pembeli. Selain itu, menjual rumah online sendiri harus telaten update. Anda harus sering-sering share iklan rumah Anda di sosmed.

4. Pakai Agen atau Tidak?

Apakah jual rumah perlu pakai agen / broker? Pakai agen broker punya kelebihan dan kekurangan masing-masing. Kelebihan pakai agen:

• Hemat waktu, karena tidak perlu memasarkan sendiri terus-menerus rumah Anda. Agen juga menangani negosiasi jual beli, sehingga Anda tidak perlu melakukannya sendiri.
• Mengurangi resiko tertipu, misalnya ada yang menawar rumah Anda dengan harga rumah dengan alasan dia seorang pebisnis properti dan tahu harga. Jika pakai agen, agen sudah tahu persis harga pasaran rumah sehingga tidak termakan rayuan seperti itu.
• Dapat cepat terjual, karena agen punya kanal-kanal pemasaran yang beragam. Hal ini membuat rumah Anda lebih banyak diiklankan dan kemungkinan lebih efektif diketahui banyak orang.

Sementara itu, kerugian pakai agen properti untuk jual rumah:

• Jelas pendapatan jual rumah akan berkurang, karena Anda perlu memberi komisi kepada agen. Biasanya sekitar 2-6% dari harga rumah. Misal rumah Anda terjual seharga Rp 500 juta, maka Anda perlu memberi Rp 10-30 juta.
• Ada agen yang tidak memberi Anda keleluasaan untuk menjual rumah sendiri. Jadi, proses jual beli rumah harus lewat agen, meskipun siapa tahu Anda tiba-tiba mendapatkan calon pembeli tanpa agen.

Jual Rumah Masih KPR

Bagaimana jika rumah yang Anda jual masih dalam cicilan? Apakah bisa laku? Jual rumah KPR tetap dapat dilakukan dengan beberapa cara, meskipun agar sedikit berbeda dengan rumah yang sudah lunas. Berikut beberapa pilihan caranya:

1. Lunasi KPR

Anda bisa melunasi KPR Anda, lalu jual rumah tersebut sebagai rumah lunas. Kekurangannya, Anda harus membayar denda ke bank. Pelunasan dipercepat seperti ini jelas lebih cepat prosesnya, tapi Anda juga harus mengeluarkan uang ekstra untuk membayar denda. Biasanya, jumlah denda sesuai dengan sisa cicilan. Semakin sedikit sisa cicilan (rumah sudah mau lunas), semakin kecil dendanya.

2. Over Kredit KPR

Artinya, calon pembeli menggantikan Anda sebagai pemilik rumah yang mencicil KPR rumah tersebut. Caranya ada dua:

• Cara 1: Pembeli mengambil alih KPR, dan tetap membayar ke bank yang sama. Anda dan calon pembeli dapat mengurus syarat-syaratnya ke bank. Cara ini lebih cepat dan mudah.
• Cara 2: Pembeli take over KPR ke bank lain. Cara ini lebih sulit karena ada kemungkinan ditolak oleh bank. Prosesnya juga lebih rumit. Tapi, ada kemungkinan cicilan KPR ke depannya akan lebih murah daripada meneruskan bank awal.

Baca juga:

• Biaya take over KPR
• Beda KPR take over vs take over jual beli

3. Skema Ngontrak / Sewa Rumah

Cara ini lebih cepat dilakukan agar rumah Anda cepat laku dan pembeli dapat langsung menempati rumah.

• Pertama, Anda dan pembeli sepakat untuk transaksi rumah, meskipun masih dalam KPR.
• Pembeli membayar uang muka rumah tersebut, lalu menempati rumah tersebut dengan status sewa.
• Pembeli (sekarang pemilik baru), membayar cicilan rutin sesuai kesepakatan. Sebagian cicilan ini Anda bayarkan ke bank, sisanya sebagai keuntungan Anda.
• Besaran uang muka dapat berupa harga rumah Anda dikurangi sisa cicilan, atau hanya 30% dari harga rumah keseluruhan (seperti DP pada umumnya). Misalnya, rumah tersebut sepakat dihargai Rp 500 juta. Sisa cicilan masih 5 tahun. Bisa dibuat skema:
  • Pemilik baru membayar DP rumah 30% (sekitar Rp 150 juta), lalu mencicil ke Anda sampai 5 tahun. Statud pemilik baru masih sewa, dan cicilan ini tetap Anda bayarkan ke bank. Setelah selesai KPR, status rumah diganti jadi milik pemilik baru, lalu pemilik baru tetap mencicil sisa harga rumah ke Anda sampai lunas.
  • Pemilik baru membayar harga rumah dikurangi total cicilan 5 tahun, sehingga Anda dapat uang lebih banyak, dan pemilik baru hanya tinggal melunasi KPR Anda. Di sini, pemilik baru masih berstatus sewa rumah. Setelah KPR selesai, baru status rumah diganti jadi milik pemilik baru.

Meskipun cepat, cara ini punya kerugian, yaitu status hukumnya yang kurang jelas, sehingga dapat terjadi penyelewengan. Selain itu, keuntungan yang Anda dapatkan dari jual rumah juga tidak langsung banyak.

Baca juga:

• Sewa vs beli rumah
• Bangun vs beli rumah

The post Tips Jual Rumah Agar Laku & Untung appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

NJOP kadang disebut juga sebagai harga terendah properti di suatu tempat. Tapi biasanya, sebuah properti akan dijual 2 s/d 3 kali lipat NJOP. Hal ini dapat Anda manfaatkan untuk tahu apakah properti yang akan Anda beli kemahalan / normal (kemahalan = dijual jauh di atas nilai NJOP).

Dasar Penentuan NJOP

Nilai NJOP berbeda-beda tiap properti. Penetapan NJOP untuk bumi dengan melihat faktor:

• Letaknya, apakah di lokasi strategis atau tidak.
• Pemanfaatan dan peruntukan, apakah pemilik mendapat keuntungan dari tanah / bumi tersebut.
• Kondisi lingkungan di sekitar bumi / tanah.

Untuk menetapkan NJOP bangunan, faktor yang dilihat antara lain:

• Bahan bangunan yang digunakan, semakin berkualitas maka makin tinggi NJOP nya.
• Letak dan kondisi lingkungan bangunan tersebut, apakah strategis atau tidak.
• Rekayasa yang dilakukan terhadapa bangunan sehingga meningkatkan nilai bangunan.

Untuk cari tahu NJOP rumah yang akan Anda beli, Anda dapat mempertimbangkan 3 hal berikut:

1. Objek Pajak Lain

Cara mudah menentukan NJOP suatu properti adalah dengan membandingkannya dengan properti lain di wilayah tersebut. Cari properti yang punya ukuran luas tanah dan bangunan yang serupa, lalu cek harganya. Karena harga properti dijual s/d 2 kali lipat NJOP, maka harga properti yang serupa tersebut dapat Anda bagi 2 untuk tahu NJOP nya.

2. Penggantian NJOP

NJOP dapat juga ditentukan dari penggantian NJOP, yaitu hasil pemasukan atau pendapatan dari properti tersebut. Misalnya, jika properti digunakan sebagai sarana usaha lalu mendapatkan pemasukan, maka hal ini akan mempengaruhi NJOP nya.

3. Nilai Perolehan Baru

Nilai ini diambil dari pertimbangan kondisi properti tersebut. Misalnya, rumah tipe 45 yang akan Anda beli tersebut sudah direnovasi dan punya perabot / bagian-bagian rumah yang lebih mahal (+ kondisinya bagus) dibanding rumah tipe 45 di sekitarnya. Maka, NJOP nya akan lebih besar dari rumah tipe 45 lainnya.

Cek Besaran NJOP

Besaran NJOP ditetapkan 3 tahun sekali, tapi di daerah dengan perkembangan properti dan ekonomi pesat, maka NJOP dapat berubah 1 tahun sekali. Besaran NJOP ditentukan oleh kepala daerah masing-masing. Sehingga, besaran ini dapat Anda cek secara online di situs resmi pemerintah daerah (biasanya BPRD / Badan Pajak dan Retribusi Daerah).

Meskipun begitu, informasi mengenai NJOP memang cukup sulit dicari secara online. Penulis sendiri sempat kesulitan mencari NJOP di berbagai provinsi lain (kecuali DKI Jakarta). Sehingga, alternatifnya, Anda dapat bertanya langsung ke call center daerah / kecamatan atau datang langsung ke kantor yang menangani pajak dan retribusi daerah di kabupaten Anda.

Hitung NJOP

Jika Anda berhasil mendapatkan besaran NJOP untuk properti tersebut, maka Anda dapat menghitung NJOP relatif lebih mudah.

Misalnya, luas tanah properti tersebut adalah 150 m² dengan ukuran 12 x 5 meter (rumah tipe 60). Diketahui NJOP tanahnya Rp 3 juta per meter persegi, dan NJP bangunannya Rp 4 juta per meter persegi.

Maka, total harga tanahnya:

Luas Tanah x NJOP Tanah
150 x 3.000.000
= Rp 450.000.000

Untuk total harga bangunan:

Luas bangunan x NJOP bangunan
60 x 4.000.000
= 240.000.000

Maka, total nilai jual rumahnya:

Harga Tanah + Harga Bangunan
450.000 + 240.000
= Rp 690.000.000

Seperti yang sudah dijelaskan, NJOP adalah patokan harga terendah. Jika dijual, maka biasanya dikenakan harga sampai 2 bahkan 3 kali NJOP. Jadi, rumah ini biasanya dijual sampai dengan harga sekitar Rp 1,5 – 2 miliar (2-3 kali dari Rp 690 juta).

Baca juga:

• Biaya / cara hitung BPHTB
• Ketahui / hitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

The post NJOP Properti: Pengertian / Cara Hitung appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.