Hipotek: Pengertian / Syarat / Bedanya dengan Gadai

Muhammad Dito — Fri, 28 Aug 2020 04:23:17 +0000

Hipotek adalah berhutang dengan jaminan benda tidak bergerak. Jaminan ini masih dapat dimanfaatkan oleh peminjam / debitur. Hipotek adalah kredit jangka panjang, biasanya dilakukan sebagai alternatif pembiayaan yang tidak dapat dilakukan tunai.

Hipotek kadang disalahartikan sebagai gadai karena sama-sama menjaminkan benda. Padahal cukup berbeda. Hipotek juga punya beberapa ciri khusus yang membedakan dengan bentuk hutang lainnya.

Sifat + Ciri Hipotek

Hipotek punya sifat-sifat khusus, misalnya:

Sifat absolut. Artinya, hak benda untuk dipertahankan dari tuntutan siapapun dalam proses hipotek.
Sifat droit de suite atau zaaksgevolg, artinya hak yang senantiasa mengikuti bendanya meskipun sudah berpindah tangan. Misalnya, jika pemilik awal sudah menjual benda tersebut, maka hutangnya tidak langsung lunas tapi berpindah ke pemilik baru.
Sifat droit de preference, artinya benda pemberi hutang diutamakan untuk dilunasi hutangnya. Contohnya, jika pemilik tidak bisa melunasi lalu benda jaminan dijual, maka pemberi hutang wajib dilunasi dulu hutangnya baru jika masih ada dana sisa, dapat dimiliki oleh pemilik benda.

Selain sifat-sifat tersebut, dalam hipotek juga punya ciri lain, yaitu:

Accecoir, artinya hipotek adalah perjanjian tambahan untuk perjanjian awal. Perjanjian awalnya = hutang-piutang.
Ondeelbaar, artinya status hipotek tidak bisa dibagi-bagi karena hipotek terletak di seluruh benda. Misalnya, jika hutang sudah dibayar separuh, bukan berarti hipoteknya tinggal separuh benda tersebut.
Verhaalsrecht, artinya hak yang ada hanya untuk pelunasan hutang, bukan memiliki benda. Pemberi hutang tidak berhak mengambil benda jaminan jika hutang tidak dilunasi. Meskipun begitu, pemberi hutang dapat menjual benda jaminan, lalu mengambil senilai sisa hutang yang masih ada (pakai sifat droit de preference).

Hak & Kewajiban Pemberi Hipotek

Penerima hutang / debitur adalah pemberi hipotek. Sementara, penerima hipotek adalah pihak pemberi hutang / kreditur. Hak dan kewajiban pemberi hutang hipotek adalah akibat / efek dilakukannya hipotek bagi kedua belah pihak (pemberi & penerima hutang). Hak pemberi hipotek / penerima hutang:

Tetap menguasai & mempergunakan benda jaminan
Melakukan tindakan penguasaan (menyewakan, mengubah, mengganti) asal tidak merugikan penerima hipotek / pemberi hutang
Menerima uang pinjaman dari penerima hipotek

Sementara itu, kewajiban pemberi hipotek / penerima hutang bagi penerima hipotek / pemberi hutang:

Membayar pokok + bunga
Membayar denda keterlambatan pembayaran
Melunasi hutang, termasuk menjual jaminan untuk pelunasan jika terpaksa

Hipotek adalah instrumen hutang jangka panjang (ilustrasi Pixabay)

Selesai / Hapusnya Hipotek

Meskipun jangka panjang, hutang hipotek tidak berlangsung selamanya. Ada 3 cara berakhirnya hipotek, yaitu:

Berakhirnya pokok, yaitu saat cicilan pokok sudah lunas. Dalam kasus lain, ada juga yang karena perjanjian hutangnya kadaluwarsa.
Pemberi hutang membebaskan hutang secara sukarela. Pelepasan ini harus dilakukan dengan jelas dan tegas dan perjanjian kedua belah pihak juga.
Penetapan oleh hakim saat benda dilelang. Biasanya dalam kasus banyak kreditur dengan satu benda jaminan yang sama. Setelah dilelang dan dibagi, jika ada kreditur yang belum mendapat pelunasan hutang maka tetap tidak mendapat karena saat ini hipotek sudah berakhir. Hal ini disebut pembersihan.

Cara Mengadakan Hipotek

Hipotek adalah instrumen berhutang resmi yang diatur pemerintah dalam 1171 KUH Perdata. Hipotek umum diberikan dengan bukti akta otentik, kecuali jika bentuk hipotek tersebut diatur dalam UU khusus.

Perjanjian dan aktanya harus dibuat oleh pejabat yang bersangkutan. Misalnya, jika hipotek tanah, maka yang membuat hipotek adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Jika hipotek atas kapal, maka dibuat oleh Pejabat Pendaftaran dan Pencatatan Balik Nama di tempat kapal tersebut didaftarkan.

Beda Hipotek dengan Gadai

Meskipun sama-sama pakai jaminan, hipotek dan gadai berbeda. Berikut kami rangkum perbedaan hipotek vs gadai dalam tabel:

Hipotek	Gadai
Diatur dalam KUH Perdata pasal 1162-1231	Diatur dalam KUH Perdata pasal 1150-1161
Pinjaman jangka panjang	Pinjaman jangka pendek / menengah
Benda / obyek jaminan adalah aset / benda tak bergerak (rumah, tanah, bangunan, lainnya)	Obyek / benda jaminan adalah benda bergerak (kendaraan, perhiasan, elektronik)
Wajib ada perjanjian resmi dan tertulis	Belum tentu resmi, sehingga banyak yang dilakukan bawah tangan
Banyak dilakukan lembaga keuangan perbankan	Banyak dilakukan lembaga gadai / lembaga keuangan non bank (Pegadain)
Tidak disertai pernyataan pemberian kekuasaan barang, debitur masih punya hak	Kekuasaan barang dipindahkan ke pemberi hutang, debitur tidak berhak menguasai lagi
Isi perjanjian: pelunasan hutang, tidak ada hak memiliki benda kepada pemberi hutang jika hutang tidak dilunasi	Isi perjanjian: benda dikuasai dan dimiliki pemberi hutang sampai penerima hutang dapat melunasi

Hipotek dalam Rumah / Properti

Hipotek dalam properti / rumah adalah berupa KPR! (Intiland)

Hipotek dalam rumah / properti dikenal sebagai KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Hal ini karena rumah tersebut milik Anda (dibelikan oleh bank), lalu Anda jaminkan agar dapat pinjaman dari bank untuk membayar biaya rumah tersebut. Selama pelunasan, Anda masih dapat menggunakan dan menguasai rumah Anda, meskipun statusnya jaminan.

KPR pertama kali dikembangkan oleh Bank Tabungan Negara (BTN), lalu diadopsi oleh banyak bank lainnya. Sangat banyak tawaran KPR + variasi bunganya (belum lagi KPR syariah), maka Anda bisa pakai Sikatabis.com untuk bandingkan bunga KPR dan menentukan KPR termurah untuk rumah Anda!

Sikatabis.com juga memberikan informasi lengkap mengenai KPR, rumah, keuangan, dan tips-tips hemat lainnya!