• Metode Bayar KPR dengan Pengembang
• Prosedur Umum KPR Developer
• Keuntungan Mengajukan KPR via Pengembang
• Kekurangan KPR via Pengembang
• Tips Aman Mengajukan KPR via Developer

Metode Bayar KPR dengan Pengembang

KPR developer adalah proses jual beli rumah yang dilakukan antara debitur ke pengembang (developer) tanpa menggunakan campur tangan bank sebagai penyedia kredit. KPR langsung ke developer merupakan salah satu cara yang digunakan untuk menghindari tingginya bunga perbankan. Umumnya pengembang juga memberikan banyak penawaran menarik yang membuat debitur lebih tertarik untuk mengajukan KPR lewat pengembang. Ada beberapa skema pembayaran KPR langsung via pengembang, yaitu:

1. Pembelian secara Cash Keras (Tunai)

Umumnya pengembang akan menawarkan harga rumah yang jauh lebih murah jika Anda memilih metode bayar cash keras. Keuntungan lain pembayaran secara tunai adalah Anda tidak akan terbebani dengan cicilan bulanan dan bebas dari riba. Selain itu jika sewaktu-waktu Anda membutuhkan dana darurat, sertifikat rumah dapat dijadikan sebagai jaminan untuk mengajukan Kredit Multi Guna (KMG).

Kredit Renovasi Rumah bunga Rendah: Tanpa Agunan vs Pakai Agunan

2. Pembayaran Cash Bertahap 

Salah satu opsi beli rumah lain yang ditawarkan oleh pengembang adalah cash bertahap. Harga rumah cash bertahap umumnya lebih murah dibandingkan jika beli rumah secara kredit. Dalam cash bertahap debitur tidak dibebankan bunga. Biasanya pengembang akan memberikan tenor 1-5 tahun untuk debitur melunasi rumah. Beberapa developer menerapkan sistem DP (down payment) untuk metode pembayaran rumah secara cash bertahap. Namun ada juga pengembang yang membagi jumlah cicilan yang harus dibayarkan sesuai dengan harga rumah dan tenor yang disepakati tanpa mensyaratkan adanya DP. 

3. Kredit Rumah dengan Jangka Waktu Tertentu

KPR lewat pengembang adalah salah satu opsi yang dapat Anda ajukan jika berminat untuk mengajukan kredit rumah dengan bunga yang rendah atau tanpa bunga. Keuntungan KPR melalui pengembang adalah Anda tidak perlu melakukan BI checking. Beberapa developer juga menawarkan program Dp 0% untuk pengajuan KPR langsung ke pengembang. Tenor yang biasanya ditawarkan oleh developer juga cukup panjang yaitu 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun hingga 25 tahun.

Prosedur Umum KPR Developer

Masing-masing pengembang memiliki ketentuan tersendiri terkait pengajuan KPR langsung ke developer. Berikut ini adalah prosedur umum jika Anda berniat untuk mengajukan KPR rumah melalui pengembang, yaitu:

• Calon debitur perlu melakukan pemesanan rumah ke pengembang, kemudian calon debitur akan mendapatkan Surat Pemesanan Pembelian Rumah (SPPR)
• Calon debitur dan pengembang melakukan perjanjian jual beli rumah dan menandatangani SPPR dihadapan notaris
• Calon debitur melakukan pembayaran DP sesuai kesepakatan dan membayar cicilan yang telah disepakati hingga tenor kredit berakhir.

Baca juga:

KPR tanpa DP

5 Faktor Penting Dalam Memilih Paket KPR

Keuntungan Mengajukan KPR via Developer

Ada beberapa keuntungan yang dapat Anda peroleh jika mengajukan KPR langsung ke developer, yaitu:

1. Penawaran Bunga Rendah

Berbeda dengan KPR di bank yang menerapkan skema bunga flat, floating atau fix rate yang cukup tinggi. Sebaliknya KPR lewat pengembang menawarkan bunga yang rendah, bahkan beberapa developer menerapkan kredit tanpa bunga. Keuntungan lain KPR via pengembang yaitu pilihan tenor kredit yang dapat disesuaikan dengan kemampuan finansial Anda. 

2. DP Bisa Disesuaikan, Beberapa Pengembang Menawarkan Free DP

Berbeda dengan KPR di bank yang mensyaratkan besaran DP sekitar 15-20% untuk rumah siap huni dan sekitar 10% untuk rumah indent, KPR lewat pengembang memberikan keleluasaan bagi Anda untuk mengajukan besaran DP sesuai dengan kemampuan finansial Anda. Namun perlu diingat bahwa pengajuan kredit dengan DP yang minim tentu membuat cicilan per bulan yang harus dibayarkan menjadi lebih tinggi.

3. Proses Administrasi yang Mudah

Dokumen yang perlu disiapkan untuk pengajuan KPR via pengembang tentu lebih sedikit dibandingkan jika Anda mengajukan KPR ke bank. Hal ini dikarenakan pengajuan KPR melalui pengembang tidak mewajibkan Anda melakukan BI checking, sehingga dokumen yang perlu dilengkapi menjadi lebih sedikit.

4. Proses yang Cepat

Proses pengajuan KPR via pengembang tentu lebih cepat dibandingkan KPR di bank. Jika menggunakan fasilitas KPR di bank Anda perlu melewati beberapa tahapan pengajuan KPR seperti appraisal, wawancara dan beberapa proses lain yang sudah menjadi standar pengajuan KPR di bank. Namun jika Anda mengajukan KPR langsung ke pengembang proses akan lebih sederhana dan pengajuan KPR dapat disetujui lebih cepat 

5. Minim Biaya Tambahan

Pengajuan KPR via bank akan membebankan beberapa biaya tambahan kepada debitur seperti, biaya administrasi, biaya provisi, biaya appraisal, biaya asuransi, dll. Berbeda dengan kredit rumah via developer yang tidak memerlukan biaya tersebut karena pengajuan KPR Anda langsung diproses oleh pengembang.

Kekurangan KPR via Developer

Ada banyak keuntungan yang ditawarkan jika Anda mengajukan KPR via developer, namun dibalik banyaknya keuntungan tersebut ada beberapa kekurangan dari KPR lewat pengembang, yaitu:

1. Resiko Pengembang Melakukan Wanprestasi

Kekurangan utama dari kredit rumah via developer adalah resiko pengembang melakukan wanprestasi, misal kabur atau ternyata rumah dibangun di atas tanah sengketa. Hal ini sangat perlu diwaspadai. Anda  perlu membuat perjanjian terkait kewajiban developer jika suatu saat terbukti melakukan wanprestasi di hadapan notaris.

2. Sertifikat Masih Atas Nama Developer

Kekurangan lain dari KPR via developer adalah sertifikat masih atas nama developer. Untuk menghindari kemungkinan developer kabur Anda perlu segera mengurus proses balik nama sertifikat rumah segera setelah menandatangani perjanjian jual beli rumah dan menyetor DP. 

3. DP 0% Justru Menjadikan Cicilan Semakin Besar

Penerapan DP 0% yang marak dipromosikan oleh pengembang justru menjadi kekurangan dari KPR via developer. Hal ini dikarenakan semakin kecil DP yang dibayar maka cicilan akan semakin besar dan kemudian akan berdampak pada meningkatnya resiko Anda menunggak kredit atau gagal bayar KPR.

4. Resiko Rumah Tidak Dapat Dihuni Tepat Waktu

Resiko lain yang juga menjadi kekurangan KPR langsung ke developer adalah kemungkinan rumah siap huni tidak tepat waktu. Biasanya rumah yang Anda beli via developer tidak langsung jadi (ready stock). Anda akan diminta untuk menunggu selama beberapa waktu sesuai dengan kesepakatan hingga rumah siap huni. Namun seringkali developer telat menyelesaikan pembangunan rumah sehingga Anda perlu menunda untuk pindah ke rumah baru.

Tips Aman Mengajukan KPR via Developer

Ada beberapa tips aman untuk mengajukan KPR via pengembang yaitu:

• Pilih developer yang memiliki rekam jejak baik untuk mengurangi resiko developer kabur dan melakukan wanprestasi
• Lakukan semua penandatanganan perjanjian jual beli rumah di hadapan notaris agar kepemilikan rumah atas nama Anda dapat diakui sah secara hukum. 
• Cek mekanisme, prosedur dan jumlah kompensasi yang diterima jika developer melakukan wanprestasi atau rumah telat dibangun.
• Lakukan proses balik nama pada semua dokumen rumah segera setelah KPR disetujui oleh developer. Hal tersebut guna meminimalisir kemungkinan Anda tidak memiliki hak atas rumah jika sewaktu-waktu terjadi sengketa atas rumah.

The post Prosedur dan Tips Mengajukan KPR Developer appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

PERSIAPAN UANG (di luar KPR) untuk beli RUMAH

Besar pinjaman KPR / KPA dari bank dibatasi oleh Bank Indonesia (BI), dan tidak bisa 100%. Seorang pembeli rumah perlu menyiapkan uang untuk :

1. DP (uang muka) ke penjual yang besarnya = Harga rumah – Pinjaman bank.

2. Pajak dan biaya lain seperti asuransi, notaris, appraisal, provisi, administrasi, dll. Total pajak dan biaya ini antara 5% s.d. 7.5% dari harga rumah.

3. Biaya konsultasi SikatAbis.com = Gratis

Semua biaya di atas perlu dilunasi sebelum akad KPR, dan bukti pembayarannya dibawa ke akad. Maksimal plafon pinjaman KPR :

a. Properti baru (primary) = 90%.

b. Properti bekas (secondary) = 80% (pemerintah mengijinkan sampai 90% seperti tertera di tabel, tapi secara internal, bank memutuskan untuk membatasi sampai 80% saja) :

 Jadi, misalkan anda :

• ingin membeli apartemen second dengan luas bangunan 50m seharga Rp 500 juta
• saat ini tidak ada cicilan kredit properti lain
• ingin aplikasi KPR ke bank konvensional seperti BCA

Maka uang yang perlu disiapkan sebesar 100% – 80% (DP ke penjual) + 7.5% untuk pajak dan biaya = sekitar 27.5% dari harga apartemen = Rp 137.5 juta

Cara bank menentukan besar plafon KPR

Bank bersedia memberikan pinjaman KPR ke pembeli rumah karena adanya jaminan (berupa rumah). Untuk kontrol resiko (memastikan nilai jaminan lebih besar dari nilai pinjaman), bank melakukan appraisal, yaitu kunjungan yang dilakukan pihak ke-3 untuk estimasi nilai rumah.

Angka yang jadi patokan untuk menentukan besar plafon KPR adalah angka yg lebih kecil di antara harga dan hasil appraisal.

Jadi, misalkan apartemen di contoh atas harganya Rp 500 juta, tetapi hasil appraisal Rp 400 juta, maka angka yang jadi patokan adalah 400 juta. Besar pinjaman bank = 80% x 400 juta = Rp 320 juta

Uang yang  perlu disiapkan = 500 juta – 320 juta + (7.5% x 500 juta) = Rp 217.5 juta

Karena hasil appraisal rendah, maka uang yang perlu disiapkan pun bertambah.

BELI RUMAH tanpa DP

Beli rumah tanpa DP / uang bisa terjadi jika harga jual rumah di bawah harga pasar (nilai appraisal lebih tinggi dari harga rumah) karena penjual butuh uang. Misalkan apartemen di contoh atas harganya 500 juta, dan hasil appraisalnya 700 juta. Seharusnya angka yang jadi patokan 500 juta, tapi jika pembeli dan penjual bersepakat memberitahu bank bahwa harganya 800 juta, maka patokannya menjadi 700 juta.

Besar pinjaman bank = 80% x 700 juta = Rp 560 juta, melebihi harga apartemen yang sesungguhnya.

Untuk mengantisipasi skenario ini, bank mengharuskan pembeli membayarkan DP, pajak, dan biaya lainnya sebelum akad. Bukti pembayaran (seperti bukti transfer DP ke penjual) diserahkan pada saat akad. Dengan begini, pembeli tetap harus menyiapkan uang tersebut yang bisa didanai secara pribadi atau melalui pinjaman.

The post KPR tanpa DP appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.