Hipotek kadang disalahartikan sebagai gadai karena sama-sama menjaminkan benda. Padahal cukup berbeda. Hipotek juga punya beberapa ciri khusus yang membedakan dengan bentuk hutang lainnya.

Sifat + Ciri Hipotek

Hipotek punya sifat-sifat khusus, misalnya:

• Sifat absolut. Artinya, hak benda untuk dipertahankan dari tuntutan siapapun dalam proses hipotek.
• Sifat droit de suite atau zaaksgevolg, artinya hak yang senantiasa mengikuti bendanya meskipun sudah berpindah tangan. Misalnya, jika pemilik awal sudah menjual benda tersebut, maka hutangnya tidak langsung lunas tapi berpindah ke pemilik baru.
• Sifat droit de preference, artinya benda pemberi hutang diutamakan untuk dilunasi hutangnya. Contohnya, jika pemilik tidak bisa melunasi lalu benda jaminan dijual, maka pemberi hutang wajib dilunasi dulu hutangnya baru jika masih ada dana sisa, dapat dimiliki oleh pemilik benda.

Selain sifat-sifat tersebut, dalam hipotek juga punya ciri lain, yaitu:

• Accecoir, artinya hipotek adalah perjanjian tambahan untuk perjanjian awal. Perjanjian awalnya = hutang-piutang.
• Ondeelbaar, artinya status hipotek tidak bisa dibagi-bagi karena hipotek terletak di seluruh benda. Misalnya, jika hutang sudah dibayar separuh, bukan berarti hipoteknya tinggal separuh benda tersebut.
• Verhaalsrecht, artinya hak yang ada hanya untuk pelunasan hutang, bukan memiliki benda. Pemberi hutang tidak berhak mengambil benda jaminan jika hutang tidak dilunasi. Meskipun begitu, pemberi hutang dapat menjual benda jaminan, lalu mengambil senilai sisa hutang yang masih ada (pakai sifat droit de preference).

Hak & Kewajiban Pemberi Hipotek

Penerima hutang / debitur adalah pemberi hipotek. Sementara, penerima hipotek adalah pihak pemberi hutang / kreditur. Hak dan kewajiban pemberi hutang hipotek adalah akibat / efek dilakukannya hipotek bagi kedua belah pihak (pemberi & penerima hutang). Hak pemberi hipotek / penerima hutang:

• Tetap menguasai & mempergunakan benda jaminan
• Melakukan tindakan penguasaan (menyewakan, mengubah, mengganti) asal tidak merugikan penerima hipotek / pemberi hutang
• Menerima uang pinjaman dari penerima hipotek

Sementara itu, kewajiban pemberi hipotek / penerima hutang bagi penerima hipotek / pemberi hutang:

• Membayar pokok + bunga
• Membayar denda keterlambatan pembayaran
• Melunasi hutang, termasuk menjual jaminan untuk pelunasan jika terpaksa

Selesai / Hapusnya Hipotek

Meskipun jangka panjang, hutang hipotek tidak berlangsung selamanya. Ada 3 cara berakhirnya hipotek, yaitu:

• Berakhirnya pokok, yaitu saat cicilan pokok sudah lunas. Dalam kasus lain, ada juga yang karena perjanjian hutangnya kadaluwarsa.
• Pemberi hutang membebaskan hutang secara sukarela. Pelepasan ini harus dilakukan dengan jelas dan tegas dan perjanjian kedua belah pihak juga.
• Penetapan oleh hakim saat benda dilelang. Biasanya dalam kasus banyak kreditur dengan satu benda jaminan yang sama. Setelah dilelang dan dibagi, jika ada kreditur yang belum mendapat pelunasan hutang maka tetap tidak mendapat karena saat ini hipotek sudah berakhir. Hal ini disebut pembersihan.

Cara Mengadakan Hipotek

Hipotek adalah instrumen berhutang resmi yang diatur pemerintah dalam 1171 KUH Perdata. Hipotek umum diberikan dengan bukti akta otentik, kecuali jika bentuk hipotek tersebut diatur dalam UU khusus.

Perjanjian dan aktanya harus dibuat oleh pejabat yang bersangkutan. Misalnya, jika hipotek tanah, maka yang membuat hipotek adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Jika hipotek atas kapal, maka dibuat oleh Pejabat Pendaftaran dan Pencatatan Balik Nama di tempat kapal tersebut didaftarkan.

Beda Hipotek dengan Gadai

Meskipun sama-sama pakai jaminan, hipotek dan gadai berbeda. Berikut kami rangkum perbedaan hipotek vs gadai dalam tabel:

Baca juga: Tips gadai BKPB

Hipotek dalam Rumah / Properti

Hipotek dalam rumah / properti dikenal sebagai KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Hal ini karena rumah tersebut milik Anda (dibelikan oleh bank), lalu Anda jaminkan agar dapat pinjaman dari bank untuk membayar biaya rumah tersebut. Selama pelunasan, Anda masih dapat menggunakan dan menguasai rumah Anda, meskipun statusnya jaminan.

KPR pertama kali dikembangkan oleh Bank Tabungan Negara (BTN), lalu diadopsi oleh banyak bank lainnya. Sangat banyak tawaran KPR + variasi bunganya (belum lagi KPR syariah), maka Anda bisa pakai Sikatabis.com untuk bandingkan bunga KPR dan menentukan KPR termurah untuk rumah Anda!

Sikatabis.com juga memberikan informasi lengkap mengenai KPR, rumah, keuangan, dan tips-tips hemat lainnya!

Baca juga:

• KPR syariah vs KPR konvensional
• Pertanyaan bank selama wawancara KPR
• Beda KPR primary vs KPR secondary
• Suku bunga dan paket-paket KPR

The post Hipotek: Pengertian / Syarat / Bedanya dengan Gadai appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

• Kurang hati-hati dalam memperkirakan cash flow saat bunga floating
• Munculnya kebutuhan mendadak dengan jumlah besar dan di luar perkiraan 
• Minimnya komunikasi antara debitur dan bank sehingga kredit macet
• Sikap debitur yang tidak kooperatif saat telat bayar KPR

Padahal jika debitur telat bayar KPR rumah tidak akan langsung disita oleh bank, melainkan bank akan memberikan peringatan dan opsi lain yang memudahkan bagi debitur. Salah satu solusi kredit macet adalah dengan mengajukan restrukturisasi kredit.

• • Pengertian Kredit Macet
  • Restrukturisasi Kredit
  • Prosedur Pengajuan Restrukturisasi KPR
  • Cara Mengatasi Gagal Bayar KPR secara Tepat

Pengertian Kredit Macet

Kredit macet adalah kondisi di mana debitur tidak dapat membayar cicilan / menunggak selama lebih dari 3 bulan. Dalam Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang UU Hak Tanggungan pasal 20 dijelaskan bahwa jika debitur melakukan wanprestasi kredit macet (tidak memenuhi kewajiban pembayaran cicilan) maka bank berhak untuk menjual aset (rumah) ke pihak lain. Namun sebelum melakukan penyitaan bank akan terlebih dahulu melakukan peringatan melalui:

1. Menetapkan Denda

Penetapan denda merupakan langkah awal yang dibebankan kepada debitur jika menunggak bayar KPR. Besaran denda setiap bank berbeda-beda,  namun umumnya besaran denda mencapai 0.5% dari total cicilan per bulan.

2. Memberikan Surat Peringatan

Selain denda, bank juga akan mengirimkan surat peringatan kepada debitur yang telat bayar KPR. Di dalam surat pernyataan tersebut debitur berisi teguran bagi debitur agar segera membayar cicilan KPR plus denda yang telah disepakati pada awal perjanjian kredit. Surat peringatan pertama akan dikeluarkan saat debitur telat membayar bulan pertama, bank akan menunggu maksimal 3 minggu sejak surat diterbitkan. 

Jika debitur tidak memberikan respon maka bank akan mengirimkan surat peringatan kedua. Bank akan menunggu hingga rentang waktu tertentu dan jika debitur tetap tidak melakukan pembayaran maka bank akan mengirimkan surat peringatan ketiga sebelum melakukan penyitaan rumah. 

3. Penyitaan atau Tindakan Lanjutan

Jika surat teguran yang telah dikirim oleh bank tetap tidak direspon oleh debitur maka bank akan melakukan tindakan lanjutan yaitu: 

• Rumah akan disita atau dilelang dan hasil lelang akan sepenuhnya menjadi milik bank. Hal ini dikarenakan debitur dianggap telah melakukan wanprestasi  kredit macet
• Bank akan menawarkan opsi take over jual-beli (TOJB) ke calon debitur lain

Opsi lain yang akan dilakukan bank jika debitur telat bayar KPR adalah dengan menawarkan rumah kepada calon debitur lain. Jika memilih untuk menjual rumah kepada debitur lain, maka debitur akan mendapatkan sebagian dari harga rumah yang dipotong dengan berbagai macam biaya dan denda. 

Baca juga: Relaksasi KPR : Syarat + Tips Sebelum Mengajukan

Ajukan Restrukturisasi Kredit Jika Telat Bayar KPR

Opsi lelang dan TOJB tentu tidak menguntungkan bagi debitur maupun bank. Kerugian yang dialami oleh debitur adalah keilangan  semua uang yang pernah dibayarkan untuk KPR, selain itu jika menerima uang pun, nominal yang diterima setelah dipotong denda jumlahnya sangat sedikit. Ada beberapa hal yang dapat dilakukan debitur untuk meminimalisir kerugian tersebut yaitu:

1. Rescheduling (Penjadwalan Ulang)

Jika debitur melakukan rescheduling KPR maka bank akan melakukan penjadwalan ulang terhadap tenor kredit debitur. Dengan bertambahnya tenor maka besaran cicilan per bulan akan semakin kecil. Selain melakukan perpanjangan tenor bank juga bisa membantu debitur untuk menyesuaikan kemampuan bayar cicilan debitur.

2. Restructuring (Penataan Ulang)

Restructuring yaitu melakukan perubahan terhadap sebagian atau seluruh persyaratan kredit KPR. Ada beberapa hal yang dapat diubah dalam proses restructuring, yaitu:

• Perubahan jadwal pembayaran
• Tenor kredit 
• Persyaratan lain

Restructuring dapat dilakukan selama debitur tidak mengajukan perubahan maksimum plafon kredit (melakukan top up)

3. Reconditioning (Penetapan Kredit Ulang)

Reconditioning adalah perubahan yang menyangkut penambahan fasilitas kredit, perubahan bunga, perubahan tenor serta perubahan kredit pokok baru. Secara mudahnya pengertian reconditioning adalah mengubah kondisi kredit saat ini dan menyesuaikannya dengan kemampuan debitur 

Dengan menggunakan skema reconditioning debitur dapat menurunkan suku bunga. Contohnya, di awal masa kredit bunga yang mencapai  10% bisa diubah menjadi 8% atau disesuaikan dengan kemampuan bayar debitur. Namun tidak semua debitur dapat mengajukan reconditioning. Ada beberapa kriteria yang ditetapkan oleh bank yaitu:

• Debitur mengalami kesulitan untuk membayar pokok cicilan atau bunga cicilan
• Menurut perkiraan bank debitur memiliki prospek yang baik kedepannya untuk dapat melunasi cicilan
• Debitur menunjukkan kesungguhan untuk membayar hutang
• Debitur bersikap kooperatif

Kekurangan dari reconditioning adalah debitur akan tercatat di BI checking / SID (Sistem Informasi Debitur) Bank Indonesia pernah memiliki riwayat kredit macet. Sehingga kemungkinan untuk mengajukan kredit lain akan lebih sulit

Prosedur Mengajukan Restrukturisasi KPR

Ada beberapa tahapan yang dapat dilakukan jika debitur ingin mengajukan rescheduling / restructuring dan reconditioning yaitu: 

• Bank akan menelpon debitur yang memiliki masalah pembayaran dan memastikan langkah selanjutnya. Beberapa bank juga mensyaratkan debitur untuk bersikap aktif dengan menelpon customer service cabang bank yang bersangkutan
• Jika menelpon customer service pastikan untuk minta dihubungkan dengan staff yang bagian kredit macet.  
• Ajukan rescheduling / restructuring / reconditioning (pilih yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan bayar)
• Minta surat keterangan dari BI terkait pengajuan rescheduling / restructuring / reconditioning 
• Buat surat permohonan yang menyatakan ingin mengajukan salah satu fasilitas di atas dan ditandatangani dengan materai.
• Bank akan memproses (menyetujui / membatalkan) pengajuan debitur sesuai dengan pertimbangan bank atas kemampuan bayar debitur.

Cara Mengatasi Gagal Bayar KPR Secara Tepat

Kredit macet merupakan kerugian bagi kedua belah pihak. Bank akan mengalami kekurangan dana dan jika harus menjual rumah dengan proses lelang tentu harga jualnya menjadi lebih murah. Di sisi lain kerugian yang di dapat oleh debitur adalah kesulitan untuk mengajukan kredit kembali karena memiliki catatan di BI Checking yang buruk. Ada beberapa hal yang perlu dilakukan jika debitur kesulitan untuk bayar KPR yaitu:

• Konsultasikan dengan bank secara langsung terkait kesulitan bayar yang dialami debitur
• Menunjukkan sikap kooperatif dengan bank
• Minta solusi terbaik dari bank jika Anda mengalami kesulitan bayar KPR 

Dengan ini tentunya baik debitur maupun bank akan sama-sama menemukan solusi terbaik untuk mengatasi gagal bayar KPR sehingga meminimalisir terjadinya kredit macet. 

The post Cegah Kredit Macet KPR: Ajukan Restrukturisasi Kredit appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.