Hipotek kadang disalahartikan sebagai gadai karena sama-sama menjaminkan benda. Padahal cukup berbeda. Hipotek juga punya beberapa ciri khusus yang membedakan dengan bentuk hutang lainnya.

Sifat + Ciri Hipotek

Hipotek punya sifat-sifat khusus, misalnya:

• Sifat absolut. Artinya, hak benda untuk dipertahankan dari tuntutan siapapun dalam proses hipotek.
• Sifat droit de suite atau zaaksgevolg, artinya hak yang senantiasa mengikuti bendanya meskipun sudah berpindah tangan. Misalnya, jika pemilik awal sudah menjual benda tersebut, maka hutangnya tidak langsung lunas tapi berpindah ke pemilik baru.
• Sifat droit de preference, artinya benda pemberi hutang diutamakan untuk dilunasi hutangnya. Contohnya, jika pemilik tidak bisa melunasi lalu benda jaminan dijual, maka pemberi hutang wajib dilunasi dulu hutangnya baru jika masih ada dana sisa, dapat dimiliki oleh pemilik benda.

Selain sifat-sifat tersebut, dalam hipotek juga punya ciri lain, yaitu:

• Accecoir, artinya hipotek adalah perjanjian tambahan untuk perjanjian awal. Perjanjian awalnya = hutang-piutang.
• Ondeelbaar, artinya status hipotek tidak bisa dibagi-bagi karena hipotek terletak di seluruh benda. Misalnya, jika hutang sudah dibayar separuh, bukan berarti hipoteknya tinggal separuh benda tersebut.
• Verhaalsrecht, artinya hak yang ada hanya untuk pelunasan hutang, bukan memiliki benda. Pemberi hutang tidak berhak mengambil benda jaminan jika hutang tidak dilunasi. Meskipun begitu, pemberi hutang dapat menjual benda jaminan, lalu mengambil senilai sisa hutang yang masih ada (pakai sifat droit de preference).

Hak & Kewajiban Pemberi Hipotek

Penerima hutang / debitur adalah pemberi hipotek. Sementara, penerima hipotek adalah pihak pemberi hutang / kreditur. Hak dan kewajiban pemberi hutang hipotek adalah akibat / efek dilakukannya hipotek bagi kedua belah pihak (pemberi & penerima hutang). Hak pemberi hipotek / penerima hutang:

• Tetap menguasai & mempergunakan benda jaminan
• Melakukan tindakan penguasaan (menyewakan, mengubah, mengganti) asal tidak merugikan penerima hipotek / pemberi hutang
• Menerima uang pinjaman dari penerima hipotek

Sementara itu, kewajiban pemberi hipotek / penerima hutang bagi penerima hipotek / pemberi hutang:

• Membayar pokok + bunga
• Membayar denda keterlambatan pembayaran
• Melunasi hutang, termasuk menjual jaminan untuk pelunasan jika terpaksa

Selesai / Hapusnya Hipotek

Meskipun jangka panjang, hutang hipotek tidak berlangsung selamanya. Ada 3 cara berakhirnya hipotek, yaitu:

• Berakhirnya pokok, yaitu saat cicilan pokok sudah lunas. Dalam kasus lain, ada juga yang karena perjanjian hutangnya kadaluwarsa.
• Pemberi hutang membebaskan hutang secara sukarela. Pelepasan ini harus dilakukan dengan jelas dan tegas dan perjanjian kedua belah pihak juga.
• Penetapan oleh hakim saat benda dilelang. Biasanya dalam kasus banyak kreditur dengan satu benda jaminan yang sama. Setelah dilelang dan dibagi, jika ada kreditur yang belum mendapat pelunasan hutang maka tetap tidak mendapat karena saat ini hipotek sudah berakhir. Hal ini disebut pembersihan.

Cara Mengadakan Hipotek

Hipotek adalah instrumen berhutang resmi yang diatur pemerintah dalam 1171 KUH Perdata. Hipotek umum diberikan dengan bukti akta otentik, kecuali jika bentuk hipotek tersebut diatur dalam UU khusus.

Perjanjian dan aktanya harus dibuat oleh pejabat yang bersangkutan. Misalnya, jika hipotek tanah, maka yang membuat hipotek adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat. Jika hipotek atas kapal, maka dibuat oleh Pejabat Pendaftaran dan Pencatatan Balik Nama di tempat kapal tersebut didaftarkan.

Beda Hipotek dengan Gadai

Meskipun sama-sama pakai jaminan, hipotek dan gadai berbeda. Berikut kami rangkum perbedaan hipotek vs gadai dalam tabel:

Baca juga: Tips gadai BKPB

Hipotek dalam Rumah / Properti

Hipotek dalam rumah / properti dikenal sebagai KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Hal ini karena rumah tersebut milik Anda (dibelikan oleh bank), lalu Anda jaminkan agar dapat pinjaman dari bank untuk membayar biaya rumah tersebut. Selama pelunasan, Anda masih dapat menggunakan dan menguasai rumah Anda, meskipun statusnya jaminan.

KPR pertama kali dikembangkan oleh Bank Tabungan Negara (BTN), lalu diadopsi oleh banyak bank lainnya. Sangat banyak tawaran KPR + variasi bunganya (belum lagi KPR syariah), maka Anda bisa pakai Sikatabis.com untuk bandingkan bunga KPR dan menentukan KPR termurah untuk rumah Anda!

Sikatabis.com juga memberikan informasi lengkap mengenai KPR, rumah, keuangan, dan tips-tips hemat lainnya!

Baca juga:

• KPR syariah vs KPR konvensional
• Pertanyaan bank selama wawancara KPR
• Beda KPR primary vs KPR secondary
• Suku bunga dan paket-paket KPR

The post Hipotek: Pengertian / Syarat / Bedanya dengan Gadai appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

Berikut informasi terkait pengertian rasio kredit, cara menghitung dan pentingnya menghitung debt ratio sebelum mengajukan kredit.

• Pengertian Rasio Kredit
• Menghitung Rasio Kredit
• Ketentuan Rasio Kredit Bank
• Pentingnya Menghitung Rasio Kredit

Pengertian Rasio Kredit

Debt ratio adalah nilai perbandingan antara total penghasilan (gaji) per bulan dengan jumlah total kredit/cicilan yang dimiliki setiap bulannya. Total cicilan yang dimiliki ini berasal dari semua cicilan yang tercatat dalam sistem informasi debitur (SID) BI atau BI checking. Rasio kredit merupakan komponen penting yang dipertimbangkan oleh bank dalam menilai kemampuan bayar calon debitur. Perhitungan debt ratio umumnya dilakukan bank pada tahap awal sebelum calon debitur melengkapi dokumen persyaratan. Jika ternyata, debt ratio calon debitur tidak mencukupi, biasanya bank akan menolak pengajuan kredit atau menunda hingga tenor kredit yang dimiliki calon debitur berakhir.

Rasio kredit sangat penting untuk menilai kemampuan bayar calon debitur terhadap kredit yang akan diajukan. Selain itu, rasio kredit juga berguna untuk melihat kesesuaian antara harga rumah, gaji calon debitur, plafon dan tenor yang diajukan. Beberapa klien seringkali terkendala oleh debt ratio yang tidak mencukupi karena:

• Telah memiliki terlalu banyak cicilan lain seperti cicilan kartu kredit, KUR atau kredit kendaraan. Biasanya jika calon debitur mengalami kendala ini, pengajuan KPR-nya akan kami tolak atau menunggu hingga tenor kredit lain berakhir. Selain itu calon debitur juga bisa mengajukan joint income (gabung pendapatan) dengan pasangan untuk memperbesar debt rationya.
• Adanya ketidaksesuaian antara gaji dan harga rumah serta tenor yang diiginkan. Jika calon debitur mengalami kendala ini, maka kami akan menyarankan untuk memperpanjang tenor kredit hingga rasio kreditnya mencukupi atau memberikan rekomendasi bank yang bisa menerima rasio kredit calon debitur.

Setiap bank memiliki kebijakan yang berbeda-beda terkait rasio kredit yang aman, namun secara umum debt ratio dikatakan aman jika tidak melebihi 30-40% dari pendapatan tetap / gaji per bulan. Jika saat ini Anda berniat mengajukan KPR, namun debt ratio yang dimiliki sudah melebihi batas aman, sebaiknya tunda pengajuan KPR Anda atau pertimbangkan untuk joint income dengan pasangan.

Menghitung Rasio Kredit

Cara menghitung rasio kredit terhadap total aset produktif sebenarnya cukup sederhana dan dapat dilakukan oleh siapa pun. Berikut adalah perkiraan umumnya:

Contoh 1 (tidak memiliki cicilan):

Nia memiliki gaji bersih per bulan sebesar Rp. 10 juta dan tidak memiliki cicilan lain. Dengan gaji tersebut dia berniat mengajukan KPR dengan plafon Rp 300 juta dan tenor selama 15 tahun. Apakah dengan gaji tersebut Nia dapat mengajukan KPR?

Rasio cicilan Nia: 

Rp.10 juta * 40% = Rp.4 juta

Dengan rasio kredit atau rasio cicilan sebesar Rp. 4 juta per bulan dan tidak memiliki cicilan lainnya, maka kemungkinan bank akan menyetujui KPR Nia menjadi lebih besar (dengan catatan semua dokumen syarat KPR lengkap dan tidak memiliki riwayat kolek BI). Hal ini dikarenakan bank mengasumsikan kecil kemungkinannya Nia untuk menunggak atau gagal bayar KPR.

Contoh 2 (memiliki cicilan) 

Dito memiliki gaji bersih per bulan sebesar Rp. 10 juta. Dia ingin mengajukan KPR dengan plafon senilai Rp. 300 juta dengan tenor selama 15 tahun, namun Dito memiliki beberapa cicilan, diantaranya:

• Cicilan kartu kredit : Rp. 2 juta/bulan
• Kredit motor : Rp. 1 juta/bulan
• Pinjaman kantor : Rp.1 juta/bulan

Total cicilan yang dibayar Dito per bulan adalah Rp. 4 juta atau mencapai 40% dari gaji per bulan. Dengan total cicilan yang telah mencapai batas aman debt ratio tersebut, kemungkinan besar bank akan menolak proses KPR yang diajukan oleh Dito dengan pertimbangan bahwa sangat besar kemungkinan Dito akan menunggak KPR atau gagal bayar kedepannya. 

Ketentuan Rasio Kredit Bank 

Setiap bank memiliki ketentuan rasio kredit yang berbeda-beda, besarnya debt ratio sangat dipengaruhi oleh gaji calon debitur. Semakin besar pendapatan, maka semakin besar pula debt ratio-nya. Berikut ketentuan beberapa bank terkait debt ratio yang boleh dimiliki oleh calon debitur.

The post Rasio Kredit: Cara Hitung dan Ketentuan Rasio Kredit Bank appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

Banyak nasabah KPR Konvensional (non syariah) mengeluh karena setelah masa promosi lewat (masa bunga fixed), KPR mereka dikenakan bunga floating. Oleh karena bunga floating lebih tinggi dari bunga fixed di masa promosi, cicilan bulanan mereka jadi naik (artikel: bunga fixed vs bunga floating).

Besar-nya bunga floating adalah antara 12% – 14%. Sebagai gambaran, contoh kasusnya adalah seperti ini:

Si Budi mengambil KPR Konvesional dari bank B. Besar pinjaman adalah 300 juta, lama pinjaman adalah 15 tahun. Untuk 2 tahun pertama, bank B mengenakan bunga fixed sebesar 9,25% per tahun (masa promosi). Tahun ketiga dan seterusnya, si Budi akan dikenakan  bunga floating.

Oleh karena itu, cicilan si Budi adalah:

• Tahun 1 dan 2. Bunga Fixed 9,25%. Cicilan per bulan = Rp 3,087,577
• Tahun 3 dan seterusnya. Bunga Floating (misal 12%). Cicilan per bulan = Rp 3,547,851

Bisa dilihat bahwa cicilan si Budi naik sebesar 15% tahun ketiga. Hal ini bisa mengganggu aliran keuangan (cash flow) si Budi. Salah satu cara menurunkan cicilan ini adalah dengan KPR Take Over.

Apa itu KPR Take Over

KPR Take Over (refinance) adalah mengalihkan KPR anda ke bank lain. Di bank yang baru, anda akan mendapatkan masa promosi baru, dengan bunga fixed yang lebih rendah dari bunga floating.

Sebagai contoh, kasus si Budi di atas. Pada awalnya, si Budi mengambil KPR dari bank B. Kemudian, si Budi mendekati bank C untuk KPR Take Over. Yang terjadi adalah, bank C akan membayar lunas sisa pokok hutang si Budi di bank B. Kemudian hak atas jaminan (agunan) si Budi dipindah ke bank C dan si Budi mempunyai kewajiban membayar cicilan KPR di bank C.

Biaya KPR Take Over

Hampir semua KPR Take Over bisa menurunkan cicilan KPR anda per bulan. Akan tetapi, tidak semua KPR Take Over menguntungkan bagi anda. Ini dikarenakan ada biaya-biaya yang harus anda bayar dalam proses pemindahan KPR ini. Biaya itu di antara lain:

1. Biaya penalti pelunasan awal yang harus dibayarkan ke bank asal (dalam kasus si Budi, bank B). Besarnya biasanya 1% dari sisa pokok.
2. Biaya notaris untuk urusan legalitas. Kira-kira besarnya adalah 3% dari jumlah plafon di bank baru.

Haruskah anda Mengambil KPR Take Over?

Jadi, berapa besar yang akan anda hemat ketika anda mengambil KPR Take Over? Persiapkan data-data berikut sebelum anda mengambil keputusan:

1. Cek ke bank asal anda, bisakah anda melunasi KPR anda sebelum masa pinjaman berakhir? Jika bisa, berapa penalti yang harus anda bayar.
2. Berapa sisa pokok pinjaman di bank asal
3. Berapa cicilan per bulan di bank asal
4. Berapa cicilan dan bunga masa promosi di bank baru
5. Cek biaya notaris untuk proses KPR Take Over

Setelah itu, hitunglah penghematan. Di bawah ini kami berikan rumus penghematan selama 3 tahun pertama KPR Take Over.

Penghematan 3 tahun = (Cicilan bank asal x 36 bulan) - (cicilan KPR Take Over x 36 bulan) - Biaya KPR Take Over

Saran saya, kalau dalam 3 tahun anda ada penghematan positif, maka anda sebaiknya mengambil KPR Take Over.

Bandingkan KPR Take Over di Sikatabis.com

Di website SikatAbis.com, anda bisa meng-simulasikan KPR Take Over dari berbagai bank. Di website kami, akan kami perlihatkan penghematan yang anda dapatkan dalam 3 tahun dan juga cicilan baru KPR Take Over anda.

Melalui website kami, anda juga bisa mengisi formulir aplikasi KPR Take Over. Setelah formulir kami terima, kami bisa menghubungkan anda ke bank yang anda pilih. Bank/konsultan KPR akan menghubungi anda dalam 1 hari kerja.

The post Hemat dengan KPR Take Over appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.

Apakah perbedaan metode anuitas dibanding dengan metode lainnya (metode flat dan metode efektif)? Artikel di bawah akan membahas perbedaan ketiga sistem bunga KPR tersebut.

Sebelum membahas perhitungan bunga, perlu diketahui rumus berikut, bahwa cicilan KPR merupakan jumlah dari cicilan pokok ditambah bunga.

Cicilan KPR Metode Bunga Efektif

Metode ini menghitung bunga berdasarkan saldo pinjaman pokok dari bulan sebelumnya, sedangkan untuk cicilan pokok, besarnya  adalah sama setiap bulannya. Contoh, jika anda meminjam sebesar Rp 600 juta selama 120 bulan (10 tahun) dengan bunga sebesar  10% per tahun, maka:

Cicilan bulan kedua:

Melalui tabel di bawah, bisa dilihat bahwa jumlah cicilan (angsuran) tiap bulan akan terus mengecil. Ini dikarenakan faktor bunga yang menurun seiring berkurangnya pokok pinjaman.

Cicilan KPR Metode Bunga Flat

Dengan metode ini, cicilan KPR adalah sama setiap bulannya. Ini dikarenakan bunga dihitung dari awal anda mengambil kredit. Misalnya, anda meminjam Rp 600 juta selama 120 bulan. Bunga KPR adalah metode bunga flat sebesar 5.37% per tahun. Maka:

Cicilan KPR Metode Anuitas

Metode anuitas adalah metode menghitung cicilan kpr yang biasanya dipakai oleh bank konvensional (semua kpr konvensional dari website perbandingan kpr SikatAbis.com menggunakan metode anuitas). Metode anuitas merupakan modifikasi dari metode efektif dan flat. Efek yang ingin dicapai dari metode anuitas ini adalah supaya jumlah cicilan tiap bulan tetap. Sedangkan, bunga per bulan menurun seiring waktu.

Misalnya anda meminjam sebanyak 600 juta selama 120 bulan dengan bunga 10% per tahun. Maka:

Bisa dilihat di table bahwa dengan metode anuitas, jumlah cicilan akan sama setiap bulan, sedangkan faktor cicilan yang dialokasikan untuk membayar pokok akan terus meningkat (dan bunga menurun).

Apa yang Perlu Diperhatikan dengan Metode Anuitas?

Karena kebanyakan bank di Indonesia menggunakan metode anuitas di dalam perhitungannya, hal-hal ini lah yang perlu anda perhatikan:

• Di masa awal, lebih dari 50% dari cicilan kpr yang anda bayar tiap bulan akan digunakan untuk membayar bunga, dan kurang dari 50% untuk membayar hutang pokok.
• Jumlah hutang pokok ini akan berpengaruh di saat anda ingin melunasi KPR lebih awal, atau ketika anda akan mengambil KPR Take Over.
• Oleh karena itu, mintalah jadwal amortisasi hutang (jadwal pembayaran) dari bank. Dokumen ini akan memberikan simulasi jumlah hutang pokok yang tersisa setiap bulannya.

Download excel file untuk menghitung cicilan.
Referensi: Bank Indonesia

The post Menghitung cicilan KPR (Efektif, Flat, dan Anuitas) appeared first on Komunitas Hemat Sikatabis.